| Okuma Süresi: 10 Dakika
|

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Payların Satışı

MUSTAFA KOCATEPE SERKAN TAĞAL SEZAİ ÖZKAMALI AHMET ÇAĞDAŞ KİZİR KERİM KOCAMAN
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Payların Satışı

I) Giriş

Bildiğimiz üzere, ülkemizde neredeyse her yıl yaşanan irili ufaklı doğal afetler, ülkemizin talihsiz kaderi olarak karşımıza çıkmaktadır. Fakat, bu afetlerin ortaya çıkardığı sonuçlar, çoğu zaman afetin büyüklüğüyle değil, afetin gerçekleştiği alan veya bu alanda bulunan yapıların durumlarıyla bağlantılı olmaktadır. Özellikle, ülkemizde yaşanan depremlerin ortaya çıkardığı ağır sonuçların, yapıların kalitesizliğinin bir neticesi olduğu sürekli olarak dile getirilmektedir. Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, geçmişte yaşanan depremlerin son büyük deprem olmadığı da bilimsel bir gerçektir. Öte yandan, başta İstanbul olmak üzere, ülkemizde şiddetli bir depremin gerçekleşmesi ihtimalinde, afet riski altındaki yapılara bağlı olarak kişilerin yaşam haklarının büyük bir tehlike altında kalacağını öngörmek hiç de zor değildir.

İşte Kanun Koyucu, böylesine olumsuz bir senaryonun önüne geçmek amacıyla, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’u düzenlemiş; sonrasında, bu kanunun uygulanmasını göstermek üzere, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’ni yürürlüğe koymuştur. Bu mevzuat, riskli yapı ve alanları depreme hazır hale getirmeyi amaçlamakta ve günümüz kentsel dönüşüm uygulamalarının esasını oluşturmaktadır.

6306 sayılı Kanun’da, bu kanunun amacı doğrultusunda riskli yapılarda gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm uygulamalarını kolaylaştırmaya yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Bu kapsamda, riskli yapılarda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri için 2/3 çoğunluk yeterli görülmüştür. Bu durumda, kentsel dönüşüme muhalif olan 1/3 azınlık paydaş(lar)ın payına ne olacağı sorusu akla gelmektedir. Kanun’da, riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışının gerçekleştirilebileceği ifade edilmiştir. Kanun’da öngörülen şartların sağlanması halinde ise, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde gösterilen usul çerçevesinde muhalif paydaşın, payının satışı mümkün kılınmıştır. Şu hâlde, pay satışı müessesesi, kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilmesinin önemli bir aracı olarak karşımıza çıkmaktadır.

6306 sayılı Kanun, afet riski altında bulunan; riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanlarını kapsamaktadır ancak biz bu çalışmada 6306 sayılı Kanun kapsamında yer alan riskli yapılarda maliklere ait pay satışının konusunu ve şartlarını inceleyeceğiz.

II) Genel İtibariyle 6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm

6306 sayılı Kanun, günümüzde kentsel dönüşüm uygulamalarının ana kaynağıdır.[1] Bu Kanun, kentsel dönüşüme ilişkin daha önce çıkarılan mevzuata göre çok daha kapsayıcı niteliktedir.
Kanun’un 1. maddesinde, “Bu Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek” olarak ifade edilmiştir. Anlaşılacağı üzere, bu Kanun’la Kanun Koyucu, olası afetler neticesinde can ve mal güvenliğinin zarar görmesine neden olacak riskleri kaldırmayı, kentsel alanların ve yapıların planlama ve şehircilik ilkelerine uygunluğunun sağlanmasını, yani kısacası kentsel dönüşümü hedeflemiştir.[2] Her ne kadar 6306 sayılı Kanun’un başlığında “afet” kavramına yer verilmiş olsa da, bu Kanun incelendiğinde, esas odak noktasının deprem afeti olduğu anlaşılmaktadır.

6306 sayılı Kanun’un gerekçesi incelendiğinde de Türkiye’nin deprem riski altında olduğu; buna rağmen mevcut yapıların büyük kısmının muhtemel afetlere karşı dayanıklı olmadıkları ve orta şiddetteki bir depremde bile ağır derecede hasar görüp yıkıldıkları ifade edilmiştir. İşte 6306 sayılı Kanunla, mümkün olan en kısa sürede risk altında bulunan yapı ve alanları dönüştürmek ve Türkiye’yi olası afetlere, depremlere hazır hale getirmek istenmiştir. 6306 sayılı Kanun’un kapsamı da bu doğrultuda belirlenmiştir.

Kanun, özel mülkiyette bulunan taşınmazlar üzerindeki yapıların, depreme dayanıklılık testlerine tabi tutulmasını, bu testler sonucunda riskli bulunan yapıların yıkılarak yerlerine afetlere dayanıklı yeni yapıların inşa ettirilmesini öngörmekte; üzerindeki zeminin özelliği nedeniyle afete maruz kalacak alanların tahliyesini ve bu alanlarda yaşayan kişilerin yeni yapılacak yerleşim alanlarına naklini konu almaktadır.[3]

Anayasa Mahkemesi, E. 2012/87 K. 2014/41 numaralı 27.02.2014 tarihli kararında da kanunun gerekçesi ve konusuyla paralel bir biçimde kentsel dönüşümle ilgili olarak, “Şüphesiz bunda riskli yapı maliklerinin önemli kişisel menfaatleri bulunmaktadır.” ifadesi yer almaktadır. Ancak, burada bu şekilde ifade edilen menfaatin her somut durumda tüm malikler açısından var olduğunu söylemek zordur. Kentsel dönüşüm uygulamalarıyla elde edilmek istenen menfaat (yarar) ile mülkiyet hakkı zaman zaman karşı karşıya gelebilmekte; dönüşüm, her zaman kolaylıkla gerçekleşememektedir. Zaten “pay satışı” müessesesi de bu zorluğun bir sonucu olarak ortaya çıkmıştır.

III) Satışın Konusu: Pay (Hisse)

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin farklı noktalarında Kanun Koyucunun ayrı ayrı “pay”, “arsa payı” ve “hisse” kavramlarına yer verdiği görülmektedir. Pay, konumuz bakımından birlikte sahip olunan mülkiyete “katılma” yetkisi sağlayan, bünyesinde haklar ve borçlar barındıran bir kavramdır. Bu pay sayesinde paydaşlar TMK md. 688’te belirtilen “malik hak ve yükümlülüklerine” sahip olurlar. Kelime anlamı olarak, “pay” ve “hisse” eş anlamlıdır. Gerçekten de, riskli yapı kararına konu taşınmazda hak sahibi olan malikler arasında, müşterek (paylı) mülkiyet söz konusu değilse; pay ve hisse, 6306 sayılı Kanun sistematiğinde kelime anlamına uygun şekilde kullanılmaktadır. Ancak, riskli yapı malikleri içerisinde müşterek (paylı) mülkiyet rejimine tabi olanlar varsa; Kanun Koyucu, bu maliklerin taşınmazdaki payları üzerinde sahip oldukları hisselerini esas almaktadır.

Gerek uygulama işlemlerine karar verme asgari nisabı olan paydaşların 2/3’ünün hesabında, gerekse de satışın konusunu oluşturması bakımından; müşterek mülkiyete konu payın tamamı değil, her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olan paydaşların pay üzerindeki hisseleri dikkate alınmaktadır. 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan kararlara katılan müşterek mülkiyet paydaşları, hisseleri kapsamında dönüşüm uygulamaları sonrasında taşınmazdaki mülkiyet haklarını muhafaza ederken; karara katılmayan(lar)ın hisseleri ise satışa konu edilebilmektedir. Bu durumda, satışın konusunu ise, payın tamamı değil, müşterek maliklerden uygulamaya ilişkin karara katılmayan(lar)ın hisseleri oluşturmaktadır.

Böylece, 6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapı olarak belirlenen ve hızlı bir şekilde dönüşüme tabi tutulması arzulanan binada gerçekleştirilecek uygulama işlemlerinde, 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri uyarınca paylı mülkiyette yönetim ve tasarrufa ilişkin ortaya çıkması muhtemel bir ön sorunun önüne geçilmektedir.[4] Anlaşılacağı üzere bu durumda, 6306 sayılı Kanun kapsamında satışın konusunu, pay veya paydaki hissenin oluşturduğunu söylemek mümkündür.

IV) Pay Satışının Şartları

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek olan pay satışı, belirli şartların tamamlanmasının ardından, bir idari usul ile söz konusu olur. Yani, riskli yapı maliklerine ait payın idarece satışının gerçekleştirilebilmesi, öncelikle pay satışına ilişkin mevzuatta gösterilen şartların varlığına bağlıdır. İdare, pay satışına ilişkin şartların var olmadığına karar verirse; istemi reddedecek, şartları taşıyan başvuruları ise kabul ederek, pay satışına ilişkin usul doğrultusunda satış işlemini gerçekleştirecektir.

A) Riskli Yapı Kararının Varlığı

Riskli yapı, 6306 sayılı Kanun md. 2 f.1/d uyarınca “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmaktadır.[5]

Dolayısıyla, 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı işleminin gerçekleşebilmesi için öncelikle ortada bir yapı olması gerekmektedir.[6]

Uygulama Yönetmeliği, İmar Kanunu’na göre yapı tanımı içerisinde değerlendirilebilecek her imalatı riskli yapı kararına konu olabilecek şekilde düzenlememiş; riskli yapı kararına konu olabilecek yapıların kapsamını oldukça daraltmıştır. Buna göre, “riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez”. Uygulama Yönetmeliği’nin bu hükmünden hareketle, 6306 sayılı Kanun ve alt mevzuatı kapsamında dönüşüme tabi tutulabilecek yapılardan, aslında İmar Kanunu’nun 5. maddesinde tanımlanan bina kavramının anlaşılması gerektiği söylenebilecektir.[7]

Uygulama Yönetmeliği, ayrıca, ‘’inşaat halinde olmama’’ ve ‘’ikamete elverişli olma’’ ile ‘‘statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmamış olma’’ şeklinde iki ek koşul öngörmek suretiyle, dönüşüme tabi olabilecek binaların kapsamını biraz daha daraltmıştır. Buna karşın, dönüşüme tabi olabilecek bina niteliğindeki yapılar hakkında, ruhsatlı-ruhsatsız, yapı kullanma izni olan-olmayan şeklinde ayrımlara gidilmeyerek, 6306 sayılı Kanun’un amacına paralel şekilde kapsam bu yönden geniş tutulmuştur.

Şüphesiz bu nitelikte bir binanın varlığı, tek başına, uygulama işlemlerine konu edilmesine imkân tanımayacaktır. Bunun için, anılan nitelikteki binanın riskli nitelik taşıması ve bu yönde bir risk tespiti yapılması gerekmektedir.[8] Taşınmazın hukuki statüsünü değiştiren bu tespit, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcı ve pay satışının ilk şartıdır. Bu karardan sonra taşınmaz, 6306 sayılı Kanun’un hukuki rejimine tabi olacaktır.

B) Maliklerin Anlaşması ve Pay Satışı Kararının Alınması

Riskli yapı tespit kararının alınmasından sonra maliklerin taşınmazda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda bir karar alması gerekmektedir. Maliklerin riskli yapı kararına konu taşınmazda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda oy birliği ile karar almaları durumunda paydaşlar arasında bir hukuki ihtilaf doğmayacağı açıktır. Bu anlamdaki bir hukuki problem, maliklerin riskli yapı olarak tespit edilmiş taşınmazda ne yönde tasarruf edeceklerine ilişkin tam bir mutabakata varamaması durumunda ortaya çıkar.

Kanunun “uygulama işlemleri” başlıklı 6. maddesine göre, “riskli yapılarda, bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir”. Anlaşıldığı üzere, mevzuatta riskli yapı kararına konu olan binanın bulunduğu parselin ne şekilde değerlendirileceği hususu numerus clausus değildir. Malikler, riskli yapı tespiti kararı üzerine, taşınmazda gerçekleştirilecek imar uygulamaları ve taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine ilişkin kararlar almaktadırlar. Maliklerin alacakları bu kararlar, paydaşların muhalif kalmalarına, pay satış kararı alınmasına, sonrasında satışa konu edilecek payların değerine ve mülkiyet hakkına doğrudan etki edecek niteliktedir.

Riskli yapı tespiti kararı sonrasında maliklerin, karara konu olan taşınmazın değerlendirilmesi konusunda alacakları kararlar içinse, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde, kararın zamanı ve nisabı ile alınma usulüne ilişkin özel hükümler getirilmiştir. Kanun Koyucu, maliklerin taşınmazın ne şekilde değerlendirileceği hususunda anlaşamayarak, aralarında hukuki ihtilafın doğması ihtimaline binaen riskli yapı olarak tespit edilmiş binada gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda karar almaya ilişkin genel hükümlerden ayrı bir nisap ve usul öngörmüştür. Bu karara katılmayanların sahip oldukları payların ise satılmasına imkân tanımıştır.

Kişilerin, yani riskli yapı maliklerinin, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve hatta duruma göre sonlandıran bu hukuki imkânın hukuka uygun şekilde kullanılabilmesi için konumuz bakımından karar nisabı önemlidir ve yalnızca bu durum incelenecektir.

Karar Nisabı

Riskli yapıda gerçekleştirilecek olan uygulama işlemleri konusunda riskli yapı maliklerinin oy birliği ile mutabakat sağlayamamaları halinde Kanun Koyucu, afet riski altındaki binanın norm ve standartlara uygun şekilde dönüşümünü sağlayabilmek adına, paydaşların en az 2/3 çoğunluğuyla alınan kararı yeterli bulmaktadır. Bu durumda, karara katılmayan maliklerin paylarının ne olacağı sorunu gündeme gelmektedir. Ancak, yukarıda da ifade ettiğimiz gibi 6306 sayılı Kanun bu payların satışına imkân tanımaktadır.

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, “[…] riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, […] payların satışına, […] yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır”. Bu durumda, riskli yapılarda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda, paydaşların en az 2/3’ü ile karar verilmesi durumunda, karara katılan maliklerce karara katılmayan maliklerin paylarının satışı yönünde de bir karar tesisi gerekmektedir.

Bu noktada üzerinde durulması gereken husus ise üçte iki çoğunluğun ne şekilde belirleneceğidir. 6306 sayılı Kanun’da bu hesap yapılırken “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” hükmü yer almaktadır. Anılan hükümdeki nisabın, pay ve paydaş çoğunluğunu mu yoksa yalnızca pay çoğunluğunu mu kastettiği öğretide tartışılmış ve genel itibariyle bu nisabın pay çoğunluğu olduğu görüşü kabul edilmiştir.[9]

Kanun Koyucu bu hususta, TMK’nın paylı mülkiyet veya Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) kat mülkiyetinde maliklerin taşınmazda tasarrufta bulunmalarına ilişkin öngörülen karar nisabından farklı bir kural belirlemiştir. Kanun, 2/3 nisaba ilişkin olarak, yalnızca payı (hisseyi) esas almıştır. 6306 sayılı Kanun’un amacı gözetildiğinde, riskli olduğunun tespit edilmesi nedeniyle yani güçlendirmeye konu edilemeyecekse yıkılacak bir bina hakkında pay satışına karar verilmesinde payın esas alınmasının isabetli bir yaklaşım olduğu söylenebilecektir.

Burada dikkat çekilmesi gereken bir diğer ifade ise 2/3 nisabının “yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin” maliklerin hisseleri oranında hesaplanacağının düzenlenmiş olmasıdır. Bu ifadeden hareketle, yapının paydaşı olmadan hisse sahibi olan paydaşın söz konusu olup olmayacağı sorusu akla gelmektedir. Bu ifadenin, uygulama işlemlerine dolayısıyla pay satışına yönelik alınacak kararlarda, paydaş sayısının hesaba katılmayacağına, yalnızca hissenin esas alınacağına ve bina ile arzın mülkiyetinin farklılaşabildiği durumlarda, arsa maliklerinin hissesinin hesaba katılması gerektiğine işaret etmek üzere getirildiği söylenebilecektir.

Gerçekten de, 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasını göstermek üzere çıkarılan Uygulama Yönetmeliği’ne bakıldığında bu çıkarımların hukuki dayanaklarını görmek mümkündür. Uygulama Yönetmeliği’nin 15/7. maddesine göre, “Bir parselde birden fazla yapı bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir”.

Görüldüğü üzere, bir parsel üzerinde birden fazla riskli yapının varlığı halinde, 2/3 nisabı her bir riskli yapı için ayrı ayrı aranmamakta; riskli yapıların maliklerinin sahip oldukları toplam hisse üzerinden bu nisap hesaplanmaktadır. Ayrıca, Uygulama Yönetmeliği’nin “Riskli yapıların tespiti ve itiraz” başlıklı 7/2. maddesinde, “Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır” hükmüne yer verilerek, yapı maliki ile arsa malikinin farklılaşabileceğine işaret edilmiştir. Böyle bir durumda, riskli yapı tespiti için başvurabilecek olan kişiler ile uygulama işlemlerine karar verecek kişiler ayrılmakta; riskli yapı tespiti gerçekleştirildiği takdirde, taşınmazda ne yönde tasarruf edileceğine ve pay satışına, yapının maliki olup olmadığına bakılmaksızın, arsa maliklerinin payları doğrultusunda karar verilecektir.[10]

Bu durumda, uygulama işlemlerine ve pay satışına ilişkin alınacak kararlarda aranan 2/3 nisabın, parsel üzerinde bulunan riskli yapı/yapıların maliklerinin arsa üzerinde sahip oldukları hisseler üzerinden hesaplanacağını söylemek mümkündür.

Tam burada akıllara şöyle bir soru gelebilir; bir riskli yapı üzerinde hem paylı mülkiyet, hem de elbirliği mülkiyeti varsa bu durumda nasıl hareket edilecektir?

Bu konuda doktrinde çeşitli görüşler vardır. Oğuzman, Seliçi ve Özdemir’in de savunduğu baskın görüşe göre, birlikte mülkiyetin bir türü olan elbirliğiyle mülkiyette paylı mülkiyetten farklı olarak payın söz konusu olmayacağını belirtmektedir. Nitekim TMK md. 701/2 göre de, “Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır”.

Bu durumda, elbirliğiyle mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem tesisi için, TMK md. 702 çerçevesinde hareket edilmesi veya TMK md. 703 uyarınca elbirliğiyle mülkiyetin sona erdirilmesi gerektiği söylenebilecektir.

TMK md 702’ye göre; “Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça; gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır“. Konumuz itibariyle TMK 702‘nin 2. fıkrası bizim için önem arz etmektedir. Söz konusu hükme göre, eğer kanunda ve sözleşmede aksine bir hüküm öngörülmemişse üzerinde elbirliği mülkiyeti bulunan riskli yapı hakkında dönüşüm kararı verilebilmesi için yapı üzerinde mülkiyet hakkı bulunan kişilerin oybirliği ile bu kararı vermesi gerekmektedir.

Bir diğer ihtimal ise, TMK 703 kapsamında söz konusu olabilmektedir. Bu hükme göre; ‘’Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır’’.

Bu hükümden hareketle, riskli yapı üzerinde var olan elbirliği mülkiyeti herhangi bir şekilde ortadan kalkar veya kaldırılırsa paylaştırma artık kural olarak paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacağı için ve artık pay (hisse) ve paydaş kavramlarından söz edilebileceği için yukarıda açıkladığımız 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında satış yapılabilecektir.

Bu açıklamaların ardından, en başta sorduğumuz soruya geri dönecek olursak; eğer ki bir riskli yapı üzerinde hem paylı mülkiyet, hem de elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, baskın görüşe göre; paylı mülkiyetin söz konusu olduğu kısım bakımından 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde belirtilen şekilde karar alınarak bu konuda hareket edilebilecektir.

Elbirliği mülkiyetinin bulunduğu kısım bakımından böyle bir kararın verilebilmesi içinse; elbirliği şeklinde mülkiyet hakkında sahip olan kişilerin oybirliği gerekmektedir. Ancak, elbirliği mülkiyeti herhangi bir şekilde ortadan kalkarsa, artık paylı mülkiyet esaslarına geçileceği için burada 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında hareket edilebilecektir.


Kaynakça

  • ÇAKIR, ÜLKER, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 27, Sayı 2, Aralık 2021.
  • ÜSTÜN, Kentsel Dönüşüm Hukuku, On İki Levha Yayınları, 2014, İstanbul.
  • OY, NAZİK, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı Riskli Alan ve Riskli Yapılar, Beta Yayınları, 2014, İstanbul.
  • OĞUZMAN, SEÇİL, ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Yayınları, 2020, İstanbul.

Referanslar

  • [1] Üstün, Kentsel Dönüşüm Hukuku s. 128.
  • [2] Oy, Nazik, Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alan ve Riskli Yapılar s. 46.
  • [3] Üstün, Kentsel Dönüşüm Hukuku s. 131.
  • [4] Çakır, Ülker, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı, s. 11.
  • [6] 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesine göre yapı, “karada ve suda, daimî veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir”.
  • [7] “Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.”
  • [8] Gün Yazıcı, Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Yargısal Denetim s. 146.
  • [9] Çakır, Ülker, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı, s. 14.
  • [10] Çakır, Ülker, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı, s. 15.

İlginizi Çekebilir: