Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (Tüketicinin Korunmasi Hakkinda Kanun (TKHK) madde 40). Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için; alıcı, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında hareket etmeli ve ticari ya da mesleki olmayan bir amaç gütmelidir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satıcının koşullar gerçekleştikten sonra taşınmazı devretmesi; alıcınınsa ödeme yapması beklenir. Bu karşılıklı edim sözleşmeye iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliği kazandırmıştır. Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi için de aynı nitelik geçerlidir denebilir.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Ne Şekilde Yapılır?
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekil şartları ve unsurları Kanun’da sayılmıştır. Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Aksi hâlde, satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (TKHK md. 41/1). Geçerli bir sözleşme olmadan satıcı alıcıdan herhangi bir ödeme yapmasını bekleyemez (TKHK md. 41/2). Sözleşmenin zorunlu unsurları Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik (ÖÖKSHY) madde 7’de sayılmıştır.
Buna göre, sözleşme 12 punto büyüklüğünde, açık, anlaşılır, sade olmalı ve aşağıda sayılan maddeleri içermelidir. Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur.
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri, b) Tüketicinin adı, soy adı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri, c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih, ç) Sözleşme konusu, konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri, bağımsız bölüm net ve brüt alanları, d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi (peşin ödemelerde dikkate alınmaz), f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz (%30) fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı (peşin ödemelerde dikkate alınmaz), g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları (peşin ödemelerde dikkate alınmaz), ğ) Ön ödeme tutarı (peşin ödemelerde dikkate alınmaz), h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri (peşin ödemelerde dikkate alınmaz), ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler, i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler, j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri, k) Verilen teminata ilişkin bilgiler, l) Konutun teslim tarihi ve şekli, m) Yapı ruhsatının alınış tarihi, n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler, o)Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nerede Yapılır?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu siciline tescili gerekmektedir. Taraflar ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesini de noterde düzenlemelidir. Bu hükümler sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Satıcı cayma hakkı süresinin sona ermesinden itibaren 30 gün içerisinde tapu siciline tescil ettirmek zorundadır.[1]
Tüketici Sözleşmeden Cayabilir mi?
Tüketici herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde cayma hakkına sahiptir (TKHK madde 43/1). Tüketicinin bu hakkı kullandığını bildirmesi yeterlidir. Satıcının öğrenmiş olduğundan emin olma külfetiyle bağlı değildir. Bunun aksine, satıcı cayma hakkını kullandığında alıcının öğrenmiş olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu koşulda alıcının 14 günlük cayma hakkı sona ermiş olsa bile alıcı dürüstlük kuralı çerçevesinde sözleşmeden cayabilir.
Tüketici Sözleşmeden Geri Dönebilir mi?
Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır (ÖÖKSHY md. 9/1). Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir (ÖÖKSHYmd. 9/2) Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren;
İlk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine (%2),
Üç ila altı ay arası için yüzde dördüne (%4),
Altı ila on iki ay arası için yüzde altısına (%6),
On iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine (%8),
Kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir (ÖÖKSHYmd9/3). Tüketicinin sözleşmeden dönme durumunda tazminat ödemek zorunda olmadığı haller kanunda sayılmıştır.
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, b) Tüketicinin ölmesi, c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi, ç) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi (ÖÖKSHY md. 9/4).
Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması halinde; tüketici, sözleşmeden dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir (ÖÖKSHY md. 9/5). Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir (ÖÖKSHY md. 9/6).
Satıcı Ne Kadar Sürede Konutu Teslim Etmelidir?
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre, her halükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (ÖÖKSHY md. 10). Satıcı ve tüketicinin daha kısa bir süre üzerinde anlaştığı durumlarda satıcı anlaşmada belirtilen süreye bağlıdır.
İnşaat Ruhsatı Olmayan Bir Yer İçin Sözleşme Yapılabilir mi?
TKHK md. 40/3’te; “Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz.” şeklinde ifade edilen hükme göre yapı yani inşaat ruhsatı ön ödemeli konut satışı için bir ön koşuldur. Bu sebeple, kat irtifakının tesis edilebilmesi ve sözleşmeye konu konutun yapımına başlanabilmesi için ilgili mecralardan gerekli ruhsat alınmalıdır. Geçersiz bir sözleşmeye güvenerek yapılmış olan ödemeleri tüketici zaman aşımı sürelerini de göz önünde bulundurarak satıcıdan talep edebilir.[2]
Satıcının Bilgi Verme Yükümlülüğü Var mıdır?
TKHK md. 40/2’te; “Tüketicilere sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.” şeklinde ifade edilen hükme göre satıcı bilgi verme yükümlülüğüyle bağlıdır. Ön bilgilendirmenin yapılmadığı bir olasılıkta, tüketici bir (1) yıl içerisinde satıcıya bildirimde bulunarak sözleşmeye olan bağlılığını sonlandırabilir (Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 39). Yapılacak bildirimin içermesi gereken unsurlar kanunda sayılmıştır. Buna göre, ön bilgilendirme formu açık, anlaşılır sade bir dille 12 puntoyla yazılmış olmalı, aşağıda sayılan bilgiler formda bulunmalıdır (ÖÖKSHY md. 5/1).
a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri, b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile bağımsız bölüm net ve brüt alanları, c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran, d)Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler, e) Konutun teslim tarihi, f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler, g) Yapı ruhsatının alınış tarihi, ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler
Ön bilgilendirme yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıya aittir.
Sözleşme İş Yeri İçin de İmzalanabilir mi?
Sözleşmeye konu olacak taşınmazın “konut” vasfını taşıması gerekmektedir. Dükkân, iş yeri gibi ticari nitelikteki taşınmazlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler bu sözleşmesinin konusunu oluşturamaz.[3]
Kaynakça
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme, Tüketicinin Korunması ve Piyasa Gözetimi Genel Müdürlüğü, Türkiye Cumhuriyeti Ticaret Bakanlığı, <https://tuketici.ticaret.gov.tr/yayinlar/tuketici-bilgi-rehberi/on-odemeli-konut-satis-sozlesmeleri-hakkinda-bilgilendirme>.
Suen Hukuk ve Danışmanlık, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi“
