6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesinde kira sözleşmesi; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kavramları Nedir?
Konut Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanını gösteren 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339. maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.” şeklindedir. Maddede konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımları yapılmamıştır. Barınma ihtiyacına cevap veren bir yapı, konut kavramı dahilindedir.
Çatılı İşyeri Nedir?
İşyeri, ticari veya sınai nitelikteki ekonomik faaliyetin yürütüldüğü, en azından baskın karakter gösterdiği yerdir. Bunun yanında bir işletme tarafından kiralanmış olsa da mesleğin icrası ile doğrudan ilgisi bulunmayan yerler işyeri kirasına dahil olmazlar. Çatılı işyeri olup olmadığının tespitinde kiralanandaki hâkim duruma ve sözleşmenin amacına bakılmalıdır. Yargıtay kiralananda örtülü yapılar bulunmakla beraber esas olarak bunların dışındaki alanların kullanıma hizmet ettiği kiraları çatılı işyeri kirası kabul etmemektedir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesi Nasıl Sonar Erer?
Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi bakımından 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamındaki maddelerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki yol öngörülmüştür. TBK’nin 349. maddesi uyarınca “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedir?
Kira sözleşmesinin tarafları, aşağıda ayrıntılı olarak belirttiğimiz süre koşulunun sağlanması şartı ile herhangi bir sebep göstermeksizin bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Bu fesih bildiriminin geçerliliği ise yazılı şekil şartına bağlanmıştır.
Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından
TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
On beş günlük süre nispi emredici nitelikte olup kanun koyucu tarafından kiracının korunması hedeflenmiştir. Tarafların anlaşması ile kiracı yararına bu sürenin azaltılabilmesi mümkündür. Bu noktada önem arz eden bir diğer husus ise, kiracı tarafından gerçekleştirilen fesih bildiriminin kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene ulaşmış olması gerektiğidir. Aksi halde yapılan fesih bildirimi geçersiz olacaktır.
Kiraya veren ise kiracı ile aynı imkana sahip olmayıp sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Ancak kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Kiraya verene bildirim yolu ile sağlanan fesih hakkını düzenleyen hüküm emredici nitelikte olup taraflar sözleşme ile bunun aksini belirleyemeyeceklerdir. Yine fesih bildiriminin on yıllık uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir.
Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Hüküm; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Şeklindeki düzenleme uyarınca, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
Kanun’un 347/2 maddesinde genel hükümlere yapılan atıf ile Kanun’un 328. ve 329. maddeleri uygulama alanı bulacaktır. Kanun’un 329. maddesi ise “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” şeklindedir.
Dava Yoluyla
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yolu ile son erdirilme sebepleri Kanun’da sınırlı olarak belirtilmiştir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Kanun’un sistematiğine uygun olarak konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erme halleri iki ana başlık altında değerlendirilir.
Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
1- Kiraya Verenin veya Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi
TBK’nın 350. maddesinin 1. Bendindeki; “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut … gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” düzenleme uyarınca kiraya verenin veya yakınlarının kiralanana duyduğu gereksinim sonucunda sözleşmenin sona erdirebileceği belirtilmiştir.
Kanun’un 350. maddesi gereğince kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi mevcut ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümler gereği fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen süreye göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya verenin kira bedelini artırmak, kiracıdan kurtulmak, konutu daha rahat satabilmek gibi maksatlarla tahliye isteminde bulunduğu hallerde, gerçek bir konut gereksiniminin bulunmadığı kabul edilmektedir. Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında, kiralanan üç yıl geçmeden haklı bir neden olmaksızın başkalarına kiralanamaz.
2- Kira Sözleşmesinin, Kiraya Verenin veya Yakınlarının İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Sona Ermesi
TBK’nın 350. maddesinin 1. bendinde “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için … işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Kanun’un 350. maddesi gereğince; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise kiraya veren, kira sözleşmesini belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Gereksinim sebebiyle kiracının evden tahliyesi hususunda TBK m. 355’te düzenlenen Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı hüküm uyarınca, evin, haklı sebepler hariç, üç yıl başkasına kiraya verilmesini yasaklamaktadır. 3 yıl başkasına kiralama yasağı, gereksinim nedeniyle tahliyenin yanında, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyelerde de geçerlidir. Kiralanan üç yıl geçmeden haklı bir neden olmaksızın başkalarına kiralanır ise Kiralık konutu haksız yere tahliye edip başkasına kiraya veren mal sahibi, evden çıkardığı kiracısına en az bir yıllık kira bedelini tazminat olarak ödemek zorunda kalacaktır.
Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erme
TBK’nın 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Kiracının tahliye taahhüdünde bulunması Borçlar Kanunun kendisini koruyucu hükümlerden vazgeçmesi anlamına gelmekte olduğundan bu yolun kullanılması kanunda birtakım şartlara bağlanmış olmakla birlikte, Yargıtay tarafından da kiracının özgür iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olması aranmaktadır.
Son olarak tahliye taahhüdünün, kiracı tarafından; kiralananın teslim edilmesinden ve kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş olan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bunun sebebi ise kiracının sözleşme yapılırken kiraya verenin baskısı altında olması, kiralananın kendisine kiraya verilmeyebileceği endişesi taşımasıdır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Sona Erme
TBK’nin 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”.
TBK m. 352/3 uyarınca 352/2 maddesi gereğince kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kira Sözleşmesinin, Kiracının veya Eşinin Mevcut Konutu Sebebiyle Sona Ermesi
TBK’nin 352. maddesinin 3. fıkrası uyarınca “…kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde, belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde daha ucuza oturmasını önlemektir. Bu halde kiracının korunmaya ihtiyacı yoktur. Burada kiraya veren için konut gereksinimi şart olmadığı gibi kiracının tahliyesini sağladıktan sonra başkasına belirli süre kiralama yasağı da söz konusu değildir.
