Kiracının, kira sözleşmesinden doğan asli edimi “kira bedeli” olarak isimlendirilir. Kira sözleşmesinin süresinin kira dönemini aşması veya uzaması halinde; kira bedelinin tekrar tespit edilmesi gerekmektedir. Güncel kira bedelinin bir önceki kira bedeline göre artırılan miktarına “kira artışı” ismi verilir. Peki, Konut ve Çatılı iş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır? Nasıl Hesaplanır? İşte detaylar…
Kira artışının hesaplanması kiracılar ve kiraya verenler için önem arz eden konuların başında gelmektedir. Kira artış oranı sınırının kanuni olarak tespit edilmiş olması kiraya verenin bu sınırlandırmaya dikkat ederek kira artışı yapma zorunluluğu altında bırakmaktadır.
Adi Kira Sözleşmeleri, Ürün Kira Sözleşmeleri ile Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (KÇİYKS) olarak üç ana sınıfa ayrılan Kira Sözleşmeleri’nde; kira bedeli ve kira artış oranları taraflarca sözleşme serbestisi kapsamında belirlenebilecekken, yalnızca KÇİYKS’nde kira artış oranları belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur.
Bu kapsamda KÇİYKS kiracıları, tespit edilen kira artış oranının kanuni sınırlar çerçevesinde kalmaması halinde hukuki korumadan yararlanabilecektir. Taraflar arasında bir oran belirlenmişse de, kanuni sınırın üstünde belirlenmiş olan oran geçersiz sayılacak; kira artışına esas alınacak oran kanuni sınır kabul edilecek ve bu doğrultuda kira bedeli belirlenmiş olacaktır. İşbu yazımızda kira artış oranları Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri kapsamında değerlendirilecektir.
Kira Artışı Nedir?
Kiracının, kira sözleşmesinden doğan asli edimi kira bedeli olarak isimlendirilir. Kira sözleşmesinin süresinin kira dönemini aşması veya uzaması halinde kira bedelinin tekrar tespit edilmesi gerekmektedir. Güncel kira bedelinin bir önceki kira bedeline göre artırılan miktara “kira artışı” ismi verilir.
Kira artışı her uzayan kira döneminin başında yapılmakla beraber, belirli kanuni sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkide konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler yer almakta olup; kira artışına getirilen sınır da bu kapsamda değerlendirilecektir.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış yüzdesi, bir önceki yılın kira tutarı ve son 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile belirlenir.
Kira artış oranının ve miktarının belirlenmesinde Türk Borçlar Kanunu (TBK, Kanun) madde 344 uyarınca tarafların anlaşmaları esas alınır. Taraflar bir oran üzerine anlaşmışlarsa; taraf iradelerine tanınan öncelik dolayısıyla, belirlenen oran üzerinden hesaplama yapılacaktır.
Madde hükmüne bakıldığında; taraflar sözleşmede artış oranını serbestçe belirleyebilseler de, belirlenebilecek bu orana kanun koyucu bir sınır getirmiştir. Bu üst sınır da Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamaları baz alan değişim oranı olarak tespit edilmiştir. Tarafların Kira Sözleşmeleri’nde belirlediği oranın TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçen kısmı uygulanmaz.
Örneğin; kira artış oranının %10 olarak belirlendiği bir kira sözleşmesinde yıllık artış, 12 aylık TÜFE ortalaması kira artış dönemi itibariyle %20 ise, sözleşmede belirlenen %10 üzerinden gerçekleşecektir.
Kira artış oranının %80 olarak belirlendiği bir kira sözleşmesinde yıllık artış, 12 aylık TÜFE ortalaması kira artış dönemi itibariyle %60 ise, kira artışı 12 aylık TÜFE ortalaması kadar yani %60 kadar yapılabilecektir.
Anlaşma Olmaması Hali
Tarafların kira artış oranı belirlememiş olması halinde ise; Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344/2 uyarınca kira bedeli kanuni sınır çerçevesinde hakimce hakkaniyete uygun olarak tespit edilir. İlgili maddede hakimin iki hususa dikkat etmesi gerektiği ifade edilmiştir.
Bunlardan ilki hakkaniyet ölçüsüdür ki; kiralananın durumunu da değerlendirmeye alır. Diğer bir kıstas, Tüketici Tiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre olan değişim oranıdır. Hakime sınırsız bir takdir hakkı tanınmamış, hakimin yetkisi sınırlandırılmıştır.
Madde hükmüne bakıldığında ise; kira bedelinin artırılacağına dair bir hükmün bulunmaması halinde, taraflardan herhangi birinin, kira artış oranını kendiliğinden belirleyemeyeceği, bunu dava açmak suretiyle hakimden isteyebileceği hüküm altına almıştır.
Kira artışının belirlenmemiş olması halinde “kanuni sınır uygulanır” ifadesi herhangi bir gerçeği yansıtmamaktadır. Zira hem Kanun’un hem Doktrin’in hem de Yargıtay’ın bu konuda tavrı nettir. Kira bedelinin artışına ilişkin sözleşmede bir hükmün bulunmaması halinde, kira artışı yapmak isteyen tarafın dava açarak kira bedelindeki artış oranını belirlemesi gerekmektedir.
Bu kapsamda artış yapılacağına dair hüküm incelendiğinde, kira artış oranının net ve doğru bir şekilde tespit edilebiliyor olması ve herhangi bir yorumlamaya mahal vermemesi gerekmektedir.
Konut Kiralarında 1 Temmuz 2023 Tarihine Kadar Geçerli Olan Özel Kısıtlama Hali
Konut kiraları için Kanun Koyucu yüksek enflasyon ve piyasa koşullarından olumsuz etkilenen kiracıyı korumak adına Türk Borçlar Kanunu’na 08.06.2022 tarihinde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olmak üzere geçici madde düzenlemesini ön görmüş ve bu düzenleme yürürlüğe alınmıştır.
İlgili madde taraflarca Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenen sınırlamayı konut kiraları için %25 oranına indirgemiştir. Ayrıca, madde TÜFE on iki aylık değişim oranının %25’ten az olması halinde bu oranın (TÜFE’nin) geçerli olacağını da açıkça ifade etmiştir.
Madde hükmünde görüleceği üzere; tarafların kararlaştırdıkları oranın %25’i geçen kısmının geçersiz olduğu ifade edilmiştir. Buna göre, Konut Kira Sözleşmesi’ndeki kira artış oranının %25’in üstünde olması halinde kira en fazla %25 artırılabilir. Bu kapsamda, örneğin; %50 olarak belirlenen artış oranı ve TÜFE on iki aylık değişim oranı o ay için %80 olarak tespit edilmiş olsa bile kira artış oranı %25 olacaktır. Bu geçici madde düzenlemesinin sözleşmelere etkisini bir örnek ile sizler için daha da anlaşılır kılmak isteriz.
Şöyle ki; taraflar kira sözleşmesinde gelecek kira dönemlerinde kira bedeline uygulanacak artışın “Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” olduğuna karar vermiş olsalar bile yapılan bu geçici düzenleme ile sözleşmede yer verilen TÜFE (on iki aylık) oranın %80 olduğu varsayımında dahi kiracı kira bedeline %25 artış yaparak ödeyebilecektir.
Yine aynı şekilde, taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranının %15 olarak kararlaştırıldığı varsayımında; kiracı, kira bedeline bu defa %15 artış yaparak ödeyebilecektir. Zira buradaki düzenleme bir üst sınır olarak belirlenmiştir.
Özetle, yasal düzenlememiz; tarafların oranı serbestçe belirleyebileceği, ancak bu oranın Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşması halinde bu oranı aşan kısmının geçersiz olacağı açıktır. Ek olarak; 01.07.2023’e kadar yenilenen Konut Kira Sözleşmeleri’nde TÜFE (on iki aylık) oranın da %25’i geçmesi halinde, 12 aylık TÜFE ortalaması değil, %25’lik olan sınır üst sınır olarak kabul edilecektir.
Çatılı İş Yeri kiralarında ise hala 12 aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabilmektedir. %25’lik geçici üst sınır, iş yeri kiralarında uygulanmamaktadır. Bu kapsamda, İş Yeri Kiralamalarında yapılan kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçen kısmı geçersiz sayılacak ve kira artışı en fazla 12 aylık TÜFE ortalaması kadar yapılabilecektir.
KDV Yahut Stopaj Kira Bedeline Dahil Midir?
kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin net kira bedeli olduğu belirtilmediği, KDV yahut stopaj bedelinin sözleşmede belirtilen bedel üzerine ekleneceği de belirtilmediği takdirde, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelinin brüt kira bedeli olduğu, Stopaj-KDV gibi vergi ödemelerinin de bu bedel içerisinde olduğu hem öğretide hem de Yargıtay’ca kabul edilmektedir.
Örneğin; kira sözleşmesinde kira bedeli, “Kira bedeli X-TL’dir. Kira bedeli her yıl yasal artış oranı kadar artırılacaktır.” şeklinde belirtildiğinde, bu düzenlemeden kira bedeline KDV-Stopajın da dahil olduğunu anlamamız gerekir.
Fazla veya Eksik Ödenen Kira Bedelleri, Kira Bedelinin Zımnen Yenilendiği Anlamına Gelir mi?
kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli, uzayan veya yenilenen kira yılları içerisinde tarafların sözlü beyanları doğrultusunda, kira sözleşmesindeki yahut kanundaki artış oranına aykırı şekilde fazla veya eksik şekilde ödendiğine uygulamada sıklıkla rastlanılmaktadır. Kira bedelinin uzun süre bu şekilde eksik yahut fazla ödenmiş olması sebebiyle; “…bu kira bedeli karşı tarafça kabul edildiği, sözleşmede farklı yazmış olsa dahi, sözlü olarak bu şekilde anlaşıldığı…” iddiasıyla çeşitli mağduriyetlerin yaratıldığını söylemek de mümkündür.
Bu konu esasında İspat Hukuku’nun konusu olarak karşımıza çıkmaktadır. Yazılı sözleşme maddesinin aksinin sözlü beyanlar ve banka dekontlarıyla, kiracının yahut kiraya verenin ihtirazi kayıt koymaksızın ödeme yapması yahut kabul etmesini, zımni kabul olarak kabul etmek kanaatimizce kabul edilemeyecektir. Keza, Yargıtay’ın kararlarında bu husus açıkça görülmektedir.
Bu konu kendi içerisinde hukuki birçok tartışmayı barındırmaktaysa da, hukukumuzdaki zamanaşımı kavramı, bu konunun cevaplanması için yeterli olacaktır. Zira bir tarafın eksik yahut fazla ödemesi yapması halinde, eksik ödenen tutarın yahut fazla ödenen tutarın istenmesi, kira sözleşmesinden doğan alacaklara uygulanacak 5 yıllık zamanaşımı içerisinde talep edilebilir.
Bu hususun yorumlanmasından da; “…kiracının kira bedelini 4 yıl 11 ay boyunca eksik ödemiş olması, kiraya verenin bunu ihtirazi kayıtsız kabul etmesi; yahut kiracının kira bedelini 4 yıl 11 ay boyunca fazla ödemiş olması, kiraya verenin fazla ödenen kısmı iade etmemiş olmasının kira bedelinin bu haliyle kabul edildiği anlamına gelmeyeceği, zamanaşımı geçmediği müddetçe tarafların eksik yahut fazla ödenen bedellerden doğan alacaklarını her zaman talep edebileceği…” açıktır.
Hal böyle iken, kira bedelinin sözleşmede belirtilen orandan farklı şekilde güncellenmesi söz konusu olduğu takdirde, bu hususun banka dekontlarıyla, kiranın uzun süredir bu şekilde ödeniyor olmasıyla ispatlanamayacağını; bu yeni bedelin yine yazılı sözleşme haline getirilmesini yahut yazılı kaynaklar kullanılarak güncellenmesini oldukça faydalı ve yerinde bulduğumuzu belirtebiliriz.
Yeni kira bedeli yazılı olarak belirlendiği takdirde kiraya veren tarafından ikame edilecek kira tespit davalarındaki beş yıllık sürenin kesilip kesilmeyeceği hususuna ayrıca dikkat edilmesi gerekmektedir.
Sonuç
Kira bedelinin hesaplanması, kira sözleşmesinin her iki tarafı için de oldukça önemlidir. Kira sözleşmesinin bir kira döneminden daha uzun süreli yapılmış olması halinde veya kira sözleşmesinin belirsiz süreli yapılmış olması halinde, her bir kira dönemi başında yeni kira bedelinin belirlenmesi gerekecektir. Ayrıca, kira sözleşmesinin tarafların zımni iradeleri ile uzatılarak belirsiz süreli hale gelmesi ihtimali de bu kapsamda değerlendirilmelidir. Kira artış oranının, kira sözleşmelerinde tarafların iradesi doğrultusunda belirlenmesi mümkündür.
Konut ve Çatılı iş Yeri Kira Sözleşmeleri’nde TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı dikkate alınmalıdır. Zira bu oranı geçen kira artış oranlarının geçen kısmı geçersiz kabul edilir. Ayrıca, konut kiralarına getirilen özel düzenleme ile yapılabilecek kira artışı 01.07.2023 tarihine kadar yenilecek kira sözleşmelerinde %25 ile sınırlandırılmıştır. Kiracı ve kiraya verenin kira artış oranı belirlememiş olması halinde ise hakkaniyete uygun olarak hakimce bir artış oranı takdir edilir.
Kira bedeline KDV-Stopaj bedellerinin dahil olmadığı açıkça yazmadığı müddetçe, belirtilen tutarın içerisinde KDV-Stopaj dahil sayılacaktır. Ayrıca, kira bedelinin fazla ya da eksik ödemesi, kiracının yahut kiraya verenin ihtirazi kayıt kullanmaması, banka dekontlarına itiraz edilmemesi, uzun süredir kira bedelinin bu şekilde ödeniyor olması Yargıtay’ın ve Doktrin’in de kabul ettiği üzere, kanaatimizce de kira bedelinin zımnen değiştirildiği ve zımnen kabul edildiği anlamına gelmemektedir. Fazla ya da eksik ödenen kira bedeli, zamanaşımına uğramadığı müddetçe kiracı yahut kiraya veren tarafından talep edilebilecektir.
