Okuma Süresi: 8 Dakika

Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?

Yazarlar: GÜLİZ ARPALI, ÖMER AKSAKAL
Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?

MGC Legal ekibinin kaleme aldığı işbu “Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?” başlıklı makalemizi okumanıza sunarız.

Kira hukuku ile ilgili uygulamada en çok karşımıza çıkan kavramlardan biri olan depozito kavramı esasında Türk Borçlar Kanun’unda kiracının teminat vermesi başlığı altında Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 342’de düzenlenmiştir.

Esasında depozitonun, yani diğer adıyla teminatın, amacı kiraya verene bir kazanç sağlamak değil; karşılıklı bir güven ilişkisi oluşturmaktır. Nitekim, Yargıtay da aynı görüşte olup bir kararında açıkça “Depozitonun tek amacı ve fonksiyonu, kiralayanın alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Bunun dışında kiralayan açısından bir sermaye veya kredi işlevi görme amacı yoktur.[1] demektedir.

Zira ödenen depozito geliri üzerinde kiraya verenin bir kazancı olmayıp kira sözleşmesinin sonunda kiralananda hasar oluşmadığı sürece geri ödemekle yükümlüdür. Yine kiraya veren ödenen depozito bedeli üzerinde serbestçe tasarrufta bulunamaz. Öyle ki; parayı faize veya kazanç sağlayacağı herhangi bir yola doğrudan başvuramaz.

Bu sebeplerden ötürü, depozitonun esas amacı kiraya verenin bir kazanç sağlaması değil kira ilişkisinin bir güvence altında kurulmasıdır. Depozitonun bir diğer amacı ise aslında kiracının kiraya verilen şeyin sözleşmeye aykırı kullanılması durumunda hasarın giderilmesine yönelik bir önlem ödemesidir.

Zira özellikle konut ve çatılı işyerlerinde var olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı sebebiyle kiracıya bu yönde ek bir yükümlülük öngörülemeyeceği için özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito oldukça önemli bir kavramdır.

Kiralanın sözleşmeye aykırı olarak kullanılması sonucu oluşan zarar eğer teminat bedeline eş veya altındaysa ek bir tazminat yoluna başvurmaya gerek olmadan zarar bu bedel üzerinden giderilebilir. Görüldüğü üzere, depozito aslında tam olarak bir teminat işlevi görmektedir.

Depozito Bedelinin Sınırı ve Kapsamı Nedir?

Yukarıda bahsettiğimiz üzere, esasında depozito daha çok konut ve çatılı işyeri kiralamalarında karşımıza çıkmaktadır. TBK m. 342 göre kiracıdan en fazla kiralananın üç aylık kira bedeli miktarı kadar teminat/depozito istenebilir. Bu madde kısmi emredici bir hüküm olup depozito bedelinin üst sınırını oluşturur. Taraflar bu maddenin çizdiği sınırın altında dilediği bedelde anlaşabilir veya depozito ödenmemesine karar verebilirler.

Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kirası ile ilgili özel hükümlerin altında düzenlemiş olup diğer kira ilişkilerinde doğrudan bir hüküm bulunmamaktadır. İlgili hükümde karşımıza çıkan bir diğer sorun ise şu şekildedir. Hüküm “üç aylık kira bedeli” ifadesi ile teminat borcunu kısıtlamıştır. Lakin ilgili kanunun muadili olan İsviçre Borçlar Kanun’un 257. maddesinde “üç aylık ödeme bedeli” ifadesi yer almaktadır.

Bu bağlamda TBK m. 342 kapsamında bahsedilen kira bedelinin İsviçre Borçlar Kanun’undaki gibi geniş bir manada mı yorumlanması gerektiği öğretide bir tartışma konusudur. Öğretideki bir görüşe göre hükmün amacı gereği buradaki “3 aylık kira bedelini, kullanma giderlerini de içine alacak şekilde 3 aylık ödeme şeklinde anlamak gerekir.[2]

Karşıt görüşe göre ise kanun koyucu burada İsviçre Borçlar kanunda öngörülen düzenlemeyi biraz daha somut bir sınır koyabilmek için “üç aylık kira bedeli” ifadesini bilinçli olarak “üç aylık ödeme bedeli” ifadesi yerine kullanmıştır.

Depozito ve Güvence

TBK m. 342 taraflar arasındaki güven ilişkisinin devamını sağlamak üzere depozito bedelin üzerine çok önemli kısıtlamalar getirmiştir. İlgili fıkra şu şekildedir: “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Burada dikkat etmemiz gereken iki kısıtlama vardır. Bunlardan ilki kanun koyucu kiracının verdiği depozito bedeli üzerinde taraflarım serbestçe tasarrufta bulunmasını engellemiş ve onların bu güvence üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilecekleri bir yöntem öngörmüştür. AYDOĞDU bu kısıtlamayı “birlikte tasarruf kuralı” olarak adlandırmaktadır. Bu bakımdan kiracı ve kiraya veren bakımından müteselsil alacak değil kural olarak “birlikte (müşterek) tasarruf kuralını yarattığını söylemek daha doğru gibi gözükmektedir.[3]

Birlikte tasarruf kuralı güvence konusundaki ana kural olup bankanın da bu kurala riayet etmesi gerekmektedir. Yani banka da iki tarafın rızasını da almadan güvence üzerinde bir işlem yapmamalıdır.

İkinci olarak ise bu bedelin nasıl saklanması gerektiği üzerine bir kısıtlama getirilmiştir. TBK 342 hükmünde açıkça belirtildiği gibi, güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılması halinde paranın bankaya vadeli tasarruf hesabına veya kıymetli evrakın (çek, poliçe, bono, hisse senedi) bankaya depo edilmesi gerekir.[4]

Bu hüküm, uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere kiraya verenin kefalet, garanti, teminat mektubu, rehin vs. ek aynî veya şahsî teminatlar almasını yasaklamamaktadır; bu gibi durumlarda TBK 342 hükmü uygulanmayacaktır.[5]

Ancak kanunda her ne kadar para ödemeleri için tasarruf hesabı açılması öngörülmüş olsa da bu uygulamada birtakım problemlere sebep olmaktadır. Zira tasarruf hesapları yalnızca gerçek kişiler tarafından açılabilir.[6] Bu durumdan kiraya verenin tüzel kişi olması durumunda bu yola başvurulamayacaktır. Bu nedenle hukukumuz açısından “tasarruf hesabı” ifadesinin “mevduat hesabı” şeklinde anlaşılması gerekir.[7]

Bu durumlara ek olaraktan depozito bedeli altın, gümüş gibi kıymetli metallerle de ödenebileceği öğretide kabul edilmektedir. Öğretide kabul edilen bu görüş kapsamında bu şekildeki kıymetli metallerin de kasada saklanması gerektiği söylenmektedir.

Yine depozito bedelinin yabancı para ile ödenebileceği öğretide kabul edilmektedir. Bu durumda yabancı para, TBK 342 kapsamında 3 aylık kira ödemesi oranında yabancı para üzerinden açılacak vadeli tasarruf hesabına yatırılacaktır.[8]

Ancak bu güvenceler üzerindeki en önemli problem depozito bedelinden doğan semerelerin, faizin ve kıymetli evrak üzerinde doğacak kar payı gibi hakların ne olacağıdır. Bu noktada öğretide farklı görüşler bulunmaktadır. Öğretideki bir görüşe göre ise bu semere faiz ve kıymetli evraktan doğan kar payı gibi hakların güvenceye dahil edilmelidir. Bu görüş, Türk Medeni Kanunu (TMK) 959/I hükmünde (İMK 884/II ve 900) rehin hakkı kapsamına faizin de dâhil olmasını kıyasen uygulayarak bu sonuca varmaktadır.[9]

Öğretideki karşı görüşe göre ise bunların güvenceye dahil edilmeyip kiracıya verilmesi yönünedir.

Güvence Üzerinde Tasarruf ve Güvencenin Kiracıya İadesi veya Kiraya Verene Verilmesi

Bankanın güvenceyi kime vereceğine dair düzenlenmeler TBK m.342.f2 ve f.3 de yer bulmaktadır. Bu fıkralar şu şekildedir: TBK m. 342.f.2.c2: “Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

TBK m. 342.f.3: “Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur ki bu iki fıkra esasında kiracı için yazılmış gibi görünse de bu iki fıkra da çift yönlüdür. Yani hem kiracı için hem de kiraya veren için yazılmıştır. Lakin burada fıkrada tercih edilen “geri verilmesi” ifadesi doğru bir tercih olmayıp fıkranın sadece kiracı için yazılmış olduğuna dair bir izlenim vermektedir. Sanki hesabın kiracı adına açılması yüzünden güvencenin sadece kiracıya geri verilebileceği anlamı yaratmakta ise de durum böyle değildir.

Gerçekten de TBK 342/II karşılığını oluşturan İsviçre Borçlar Kanunda 257e/III “geri verme” ifadesi yerine her iki taraftan birine teslim anlamına gelebilecek “herausgeben” (teslim etme) fiili kullanılmıştır.[10] Buna rağmen öğretide tartışmaya sebep olan bu ifade, ilgili fıkraların kiracı lehine tek taraflı olarak kabul edilmesi gerektiğine yönelik karşıt görüşlerin ortaya çıkmasına sebep olmuştur. Lakin AYDOĞDU’nun görüşü ışığında Bankanın güvenceyi kime iade edeceği iki ihtimal üzerinde şekillenmekte olup bu ihtimaller şu şekildedir:

TBK m. 342.f.2.c2’ ye göre depozitonun kiracıya geri verileceği haller şu şekildedir: Banka güvenceyi, iki tarafın rızasını ve güvencenin kiracıya ödenmesini içeren belgeyi gördüğü takdirde kiracıya verebileceği gibi icra takibinin veya kiraya verenin kiracı aleyhine açtığı davanın kiracı lehine sonuçlanması halinde de verebilecektir; ancak icra takibinin kiracı lehine sonuçlanması veya davanın kiracı lehine kesinleşmesi gerekir.[11]

Esasında iki tarafın anlaşması durumunda ikinci fıkra gereğince kira sözleşmesinin bitmesine gerek olmadan kiracıya ödeme yapılabilir. Lakin bu durumla uygulamada pek karşılaşmayız zira genelde Türkiye’de kira sözleşmesi biter kiracı kiralananı tahliye eder ve kiralanan üzerinde kiracı tarafından verilmiş bir hasar tespit edilmemişse bundan sonra depozitonun geri ödenmesi gündeme gelmektedir.

Güvencenin kiracıya verileceği diğer haller ise TBK m. 342.f.3’de düzenlenmiş olup bu fıkraya göre kiracıya banka tarafından güvencenin geri verilmesi için;

  1. Kira sözleşmesinin bitmiş olması ve
  2. 3 ay içinde kiraya veren tarafından kiracının depozito bedeli talebi aleyhine (icra takibi vs.) bir bildirim yapılmamış olması,

Durumunda kiracının talebi üzerine banka güvenceyi kiracıya vermekle yükümlüdür Bu koşullar kümülatif olup beraber gerçekleşmelidir.

Esasında 3. fıkra depozito üzerindeki 342. maddede tarafların serbestçe tasarruf yapmasını engellemeye yönelik olan birlikte tasarruf ilkesinin bir istisnası niteliğindedir. Zira yukarıdaki koşulların gerçekleşmesi durumunda kiraya verenin rızası alınmadan kiracı depozitoyu geri alabilir.

Bankanın depozitoyu kiraya verene iade edeceği haller ise yine TBK m. 342.f.2.c.2 ve f.3 de düzenlenmiştir. Zira bu fıkralar tek bir yönde olmayıp madde içinde bahsedilen şartların oluşma durumuna göre güvencenin kime verileceği tespit edilmektedir.

Bu bağlamda eğer kira sözleşmesi sona ermemiş ise veya taraflar aralarında anlaşmış ise banka TBK m. 342.f.2.c.2 gereğince tarafların da rızasının bulunduğu güvencenin kiraya verene teslim edileceğine yönelik hazırlanmış bir belgeyi gördüğü takdirde yahut kiraya veren lehine sonuçlanmış bir icra veya mahkeme kararını gördüğü takdirde, güvenceyi kiraya verene teslim edecektir.

Eğer kira sözleşmesi sona ermiş ise banka TBK m. 342.f.3 gereğince eğer kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 3 ay içinde bankaya kiracı aleyhine dava açtığına dair veya icra-iflas takibi başlattığına dair yazılı bir belge sunmuş olması gerekir. Lakin bu tek başına yeterli olmayıp TBK 342/II, c.2 hükmüne göre, banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra-iflas takibinin (kiraya veren yararına) kesinleşmesiyle ya da (kiraya veren yararına) kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak (kiraya verene) teslim edebilir.[12]

Güvence Vermeye İlişkin Hükümlere Aykırılık ve Bunun Sonucu

Kiracının depozitoyu bankaya yatırmak yerine doğrudan kiraya verene teslim etmesi:

Kiraya veren eğer kiracı adına kanun hükmünde bahsedilen kiracı adına ve lehine olan banka hesabını açabilirse bir sorun yoktur lakin bu durum uygulamada imkânsız denilebilecek bir durumdur. Zira bankacılık kanunda başkası adına hesap açılabilecek durumlar oldukça istisnai olup sınırlı sayıdadır.

Bu sebepten ötürü kiraya veren kiracı ile ortak hareket ederek kiracının kendine adına ve lehine kanunda bahsedilen hesabın açılmasını ve depozitonun buraya yatırılmasını sağlamalıdır. Peki, kiraya veren bu yola başvurmazsa bunun sonucu ne olur?

Bu durumda kiracıyı fesihe zorlamak veya ona fesih hakkı vermek doğru bir yol olmayacaktır. Zira kiracının hukuk sistemimiz kiracı, kiraya verene göre güçsüz bir konumda olduğu için kiracıyı korumaktadır. Bu şekilde kiracının fesihe zorlanması kiracının aleyhine bir durum olacaktır.

Yine aynı şekilde kiracıya fesih hakkının verildiği bir senaryoda kiracının aciz durumundan ötürü genel olarak kiracının bu hakkını kullanmayacağını öngörebiliriz. Bu bağlamda kiracının sözleşmesine son vermek yerine kira sözleşmesini devam ettirirken onun hakkını koruyacak bir yöntem öngörmek daha doğru olacaktır.

Nitekim TBK m. 342’nin muadili olan İsviçre Borçlar Kanunun 257. maddesinin 3. fıkrası da böyle bir yöntem öngörmüş olup; EBK dönemindeki Yargıtay uygulaması da bu yöntemi benimsemiştir. Buna göre, İsviçre hukukunda kiraya veren tarafından kendisine teslim edilen güvenceyi, kiracı adına açacağı hesaba (yabancı hesaba) yatırması gerektiği yasal olarak düzenlendiğinden (İBK 257/III), kiraya verenin kendisine teslim edilen güvenceyi bankaya bu şekilde yatırmaması halinde, bankaya yatırmış gibi vade faizinin işletilmesi gerektiği kabul edilmektedir.[13]

Yukarıda belirtildiği gibi Yargıtay da bu görüşe katılmış olup Buna örnek bir kararda açıkça:

Paranın değerinin en azından sabit kalması için uygulamada çoğunlukla döviz veya altın alma ya da parayı bir banka hesabına yatırma yoluna gidilmekte ise de; kurların tespitinin ayrı bir işlem gerektirmesi ve kaydi işlemlerinin yapılmamasından dolayı alınabilecek önlemler içinde en kolay yol, depozitonun ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılmasıdır. Depozitodan elde edilen faiz geliri, depozitoya dahil olacaktır. Bununla teminatın değeri artacağından ötürü hem kiracının hem kiralayanın menfaati korunmuş olacaktır. Kira Depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği sürece kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılır. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir borcu yok ise depozito olarak alınmış paranın iadesi gerekir. Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki açıklamaların ışığı altında öncelikle davacı kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kiracının sorumluluğunda bulunan iddia ile sınırlı tüm alacaklarını saptadıktan sonra, davalının sözleşmenin başlangıcında vermiş bulunduğu kira depozitosunun, ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması gereken tarihten itibaren hesaplanacak faizi ile bulunacak toplam miktarın indirilmesiyle doğacak sonuca göre karar vermekten ibarettir.[14] denmektedir.

Yine de bu gibi durumlarda depozitonun iadesi için dava açılması olanaklı olmalıdır. İade anına kadar da para bankaya yatırılmış gibi faiz işletilmesi gerekmektedir.[15]

Bu konuda ileri sürülebilecek bir başka görüş ise, kiracının kiraya verene verdiği depozitoyu bankaya tevdi etmesi amacıyla (para verilmişse bankaya yatırması, kıymetli evrak verilmişse bankaya depo etmesi konusunda) bir dava açabileceği şeklindedir.[16]


Kaynaça & Referanslar

  • [1] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi, E. 2003/271, K. 2003/1640, 24.2.2003.
  • [2] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [3] Yavuz/Acar/Özen, s. 268; Gümüş, Kira, s. 163-164; Higi ZK, Art.257e, N.36-37. Aksi fikirde Acar, s. 3685 vd., özellikle s. 3686-3687; Başaran, s. 55 vd., özellikle s. 65.
  • [4] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark,
  • [5] Doğan, s. 356; Gümüş, Kira, s. 158; Yavuz/Acar/Özen, s. 264.
  • [6] Bkz: 5411 Say. Bankacılık Kanunu m. 3
  • [7] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [8] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [9] Perman, Mietr. Kom., Art. 257e, N.3; Yavuz/Acar/Özen, s. 266.
  • [10] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [11] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [12] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [13] Higi, ZK, Art. 257e, N.26-27, 30; Walter, KUKO OR, Art. 257e, N.9; Weber, BASK OR I, Art. 257e, N.5; Sivit, Art. 257e, N.9.
  • [14] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi, E. 2003/271, K. 2003/1640, 24.2.2003.
  • [15] Aydoğdu, Murat. “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (depozito) Verme Borcu (tbk 342).” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 14. cilt, no. 1, 2012, ss. 1-53. DergiPark.
  • [16] Bu görüş, 19-20 Kasım 2012 tarihinde Samsun’da yapılan “Hakimlere Yönelik TBK Tanıtım Toplantısı”nda Y. 6. HD. Tetkik Hakimi sayın Gökşen Ersan tarafından ileri sürülmüştür.