| Okuma Süresi: 7 Dakika

YAPI BELGESİ VERİLMESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLARIN DÜZENLENDİĞİ TEBLİĞ RESMİ GAZETE’DE YAYIMLANDI

AV. ADEM SUBAŞI AV. METİNCAN UÇAR

Yapı Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasların Düzenlendiği Tebliğ Resmi Gazete’de Yayımlandı

İşbu tebliğde bazı tanımlar düzenlenmiş olup bunları şu şekilde sıralamak mümkündür; Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığını, Kurum ve kuruluş: Yapı Kayıt Belgesi vermek üzere Bakanlık tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşları, Müdürlük: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerini, Yapı Kayıt Sistemi: Bakanlıkça 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi kapsamında imar mevzuatına aykırı yapıların kaydedilmesi için oluşturulan elektronik yazılım sistemini ifade edecektir.

 

YAPI KAYIT BELGESİ MÜRACAATI

Yapı Kayıt Belgesi 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilecek olup Yapı Kayıt Belgesi için müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi gerekecektir. Bakanlar Kurulunun gerekli görmesi halinde başvuru ve ödeme süresi bir yıla kadar uzatılacaktır. Yapı Kayıt Belgesi için yapı maliklerinden herhangi birisi veya vekili tarafından, e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Sistemindeki Yapı Kayıt Belgesi formunun doldurulması suretiyle müracaatta bulunulabileceği gibi kurum ve kuruluşlara başvurulmak suretiyle de müracaatta bulunulabilecektir. Müracaatın e-Devlet üzerinden yapılması durumunda, Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınacaktır.

 

E-Devlet kapısı üzerinden yapılacak müracaatta gereken bilgiler şunlar olacaktır:

– E-devlet şifresi

– Geçerli bir cep telefonu numarası

– Geçerli bir e-posta adresi

– Beyan edilecek yapının adresi

– Tapusu varsa ada ve parsel bilgileri

– Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2)

– Yapıdaki konut ve işyeri sayısı

– Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyesinden alınabilecektir.)

– Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2)

– Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)

– İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi

– Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmalıdır.)

Müracaatın kurum ve kuruluşlara yapılması halinde ise, Yapı Kayıt Belgesi formu müracaat sahibinin beyanına göre eksiksiz olarak doldurulacak, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılması sağlanacak, Yapı Kayıt Belgesi formu sistem üzerinden onaylanmak üzere Müdürlüğe gönderilecek ve formun Müdürlükçe onaylanmasından sonra bir örneği talepte bulunan yapı sahibine verilecektir. Her yapı için sadece bir yapı kayıt belgesi düzenlenecektir.

 

İMAR MEVZUATINA AYKIRILIĞIN TARİF EDİLMESİ

Ruhsatsız yapılan yapılar, ruhsatlı olup ruhsata aykırı imalatlar, ruhsata uygun olup iskan alamamış yapılar, iskanlı fakat daha sonradan değişiklik ve ilaveler yapılmış yapılar vb. yapıları kapsamaktadır.

Yapının tamamını ilgilendiren aykırılıklar: Yapının tamamının ruhsatsız biçimde yapılması, yapı kullanma izin belgesi alınmamış olması, bina oturum ölçülerinde büyüme, bina dış cephesinde projesine aykırı değişiklikler, sığınak veya otoparkın yapılmaması/farklı amaçlarla kullanılması, bina girişinin farklı yerden yapılması, asansörün projesine uygun biçimde yapılmaması, ortak kullanım alanlarının bağımsız bölümlere dahil edilmesi gibi aykırılıklar, yapının tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınması gereken durumlara örnektir.

Başvurular bir yapının tamamı için yapılabileceği gibi, yapıda yer alan tek bir bağımsız bölüm için de yapılabileceğinden; öncelikle bu iki durumdan hangisi için başvuru yapılacağını belirlenmesi gerekir. Yapının ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni belgesi olup olmadığı; varsa bir bağımsız bölümde ya da yapının ruhsatı ve eki projesine aykırı biçimde yapılan imalatlar; yapıya ait yapı kullanma izin belgesi varsa, projesine aykırı biçimde yapılan imalatların neler olduğu başvuru öncesinde belirlenerek; not edilmelidir.

Bir bağımsız bölümü ilgilendiren aykırılıklar: Konutun ticari kullanıma ya da ticari kullanımın konuta dönüştürülmesi, bağımsız bölümlerin birleştirilmesi, balkon/teras kapatılması, ıslak hacimlerde yer değişikliği gibi aykırılıklar, bir bağımsız bölüm için Yapı Kayıt Belgesi alınması gereken durumlara örnektir.

 

YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİ VE ÖDENMESİ

Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının bulunduğu arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranın üzerinden tespit edilecektir. Yapı Kayıt Belgesi bedeli yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanacaktır. Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken birim maliyet bedeli;

– Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2,

– 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2,

– 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2,

– 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2,

– Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2,

– Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW esas alınmak suretiyle hesaplanacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenecektir.

Yapı malikleri; Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, birinci fıkranın (c) bendi uyarınca yapının tamamı için hesaplanan Yapı Kayıt Belgesi bedeline, kendi bağımsız bölümünün kullanım durumuna göre eşit olarak katılmak zorunda olacaktır. Yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılardaki aykırılıklarda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamı ödenmeden Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecektir. Yapı Kayıt Belgesi bedelinin tamamını ödeyen yapı maliki genel hükümler çerçevesinde diğer yapı maliklerinden kendi paylarına düşen miktarı talep edebilecektir. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılıktan dolayı meydana gelen alan da dahil olmak üzere, yapı maliki kendi bağımsız bölümü alanının, bağımsız bölümü ile aynı kullanıma sahip bölümlerin alanının toplamına oranının birinci fıkranın (c) bendi uyarınca hesaplanan (konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması) Yapı Kayıt Belgesi bedeli ile çarpılması suretiyle hesap edilen bedeli ödemek zorunda olacaktır. Yapı kullanma izni bulunan yapılardaki aykırılıklarda, aykırılık hangi bağımsız bölüm/bölümler ile ilgili ise o bölüm/bağımsız bölümlerin yapı maliklerinin, kendi bağımsız bölümleri için ödenmesi gereken bedeli ödemeleri durumunda aykırılığı olan bağımsız bölüm belirtilerek Yapı Kayıt Belgesi düzenlenecektir. Bağımsız bölümünde aykırılık olmasına rağmen kendi bağımsız bölümüne düşen bedeli ödemeyen ve aykırılığı olan bağımsız bölümünü gösteren Yapı Kayıt Belgesi almayanlar aynı binada başka bir bağımsız bölüm için düzenlenen Yapı Kayıt Belgesinden faydalanmayacaktır. Böylece yapı malikleri yapı kayıt belgesi ödemeye teşvik edilmektedir.

 

YAPI KAYIT BELGESİ KULLANIM YERLERİ

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapıların malikleri, bu belgenin bir örneğini belediye ve mücavir alan sınırları içinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dışında il özel idaresine verecektir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir.

Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için bazı belgelerle tapu müdürlüğüne başvurulması gerekecektir. Bu belgeler sırasıyla;

 

– Yapı Kayıt Belgesi,

– Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,

– İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,

– Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,

– Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulacak ve daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasından sonra tapu müdürlüğünce belirtilen işlemler yapılacaktır. Bu fıkranın (b) bendinde belirtilen projeyi (Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje) hazırlayan mimar ile (d) bendinde belirtilen zemin tespit tutanağını hazırlayan mühendisler bu belgelerin içeriklerinin doğruluğundan yapı malikleri ile birlikte hukuken sorumlu olacaktır.

Kat mülkiyetine geçilmiş olması 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1 inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmeyecek olup İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilerek ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilecektir.

 

HAZİNEYE VE BELEDİYEYE AİT TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ YAPILAR

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilecektir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacak olup Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecektir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanacaktır. Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilecektir. Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde edilen gelirler genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılacaktır. Bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmayacaktır. Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilecektir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılacaktır.

 

YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENMEYECEK YAPILAR

İşbu tebliğ ile birlikte bazı yapılar yapı kayıt belgesi kapsamı dışında tutulmuştur. Buna göre Yapı Kayıt Belgesi;

– 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,

– İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

– 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

– Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

– Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecektir.

 

YAPI KAYIT BELGESİNİN GEÇERLİLİK SÜRESİ

Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacak olup Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğunda olacaktır.

 

DENETİM

Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin iş ve işlemler Bakanlık tarafından denetlenebilecek olup yalan ve yanlış beyanlarda bulunulması ayıca cezai müeyyideye bağlanmıştır. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında e-Devlet sistemi üzerinden veya kurum ve kuruluşlara yapılan müracaatta yalan ve yanlış beyanda bulunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun “Resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” başlıklı 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmesi safhasında yalan ve yanlış beyanda bulunulan husus Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak hesaplanması neticesini doğurur ise, eksik alınan bedel ilgilisinden alınacaktır Eksik alınan meblağın ilgilisince ödenmemesi halinde verilmiş olan Yapı Kayıt Belgesi iptal edilecek ve daha önce yatırılmış olan bedel iade edilmeyecektir.

Usul ve esasları Çevre ve Şehircilik Bakanı ile Maliye Bakanı tarafından yürütülecek olan işbu tebliğ Resmi Gazetede yayımlandığı gün itibariyle yürürlüğe girmiştir.