Paylaş
MGC Legal Telegram
AŞAĞI KAYDIR

YAYINLAR

Türk Hukukunda Kamulaştırma Usulü

Türk Hukukunda Kamulaştırma Usulü

1.Giriş

 

Mülkiyet hakkı hem Anayasa’da hem de Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nde yer alan temel bir haktır.  Anayasa’nın 35. maddesinde düzenlenmiş olan mülkiyet hakkı yine Anayasa’da düzenlenmiş olan temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılmasına tabidir. Kamulaştırma işlemi de mülkiyet hakkının sınırlandırılması hallerinden biridir. Kamulaştırma; devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından, kamu yararının gerektiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kendi mülkiyetlerine geçirilmesi ve üzerinde idari irtifaklar kurulması işlemidir.[1] Bu tanıma göre Kamulaştırma işleminin Anayasa’ya uygun olarak gerçekleştirilmesi için aşağıda yazılı şartlar gerçekleşmiş olmalıdır;

 

* Devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilme,

* Kamu yararının var olması,

* Taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi,

* Mülkiyetin devlet veya kamu tüzel kişisine geçmesi,

* Kanunda yer alan esas ve usullere uygun olarak gerçekleştirilmesi.

 

Bu şartlardan, kanunda yer alan esas ve usullere uygun olarak gerçekleşme şartı içlerinde en çok incelenmesi gereken şarttır. Nitekim diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti nispeten daha kolaydır.

 

İdare Hukuku’nun önemli bir kurumu olan Kamulaştırma, temelini Anayasa’nın 46. maddesinden alan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenmiştir. Yani bahsi geçen “Kanun” 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’dur.

 

 

2.Kamulaştırmanın Oluşturulması

 

a) Kamulaştırma Şartları

 

2942 sayılı Kanun’un 3. maddesi Kamulaştırma işleminin nasıl yapılacağını açıklamaktadır. Öncelikle İdare Kamulaştırma yaparken sonsuz bir yetkiye sahip değildir. İdareler kendi görevlerini ifa ederken, özel kişilerin mülkiyetinde olan bazı taşınmazlara ihtiyaç duyabilirler. Yani İdare mülkiyet hakkına, görevini ifa etmeye yetecek kadar bir kısıtlamada bulunabilir. Örneğin taşınmazdan yüksek gerilim hattı geçirilecekse sadece irtifak hakkı tesis edilebilir, mülkiyet kamulaştırılamaz.[2]

 

Bir idarenin kamulaştırma yapabilmesi için ilk şart yapılan hizmetin kamu hizmeti niteliğinde olmasıdır. Yani kamu yararı amacı mevcut olmalıdır. Kamulaştırmayı yapan idare aynı zamanda bu işi yapmakla yükümlü olmalıdır. Devlet Su İşleri, yol yapmak amacıyla taşınmazın kamulaştırılmasını talep edemez, çünkü bu görev Karayolları Genel Müdürlüğü’ne aittir.

 

Kamulaştırmanın bir diğer önemli şartı ise Kamulaştırma bedelinin ödenmesi şartıdır. Bu noktada bedel ödemeleri ikiye ayrılmaktadır. Peşin ödeme ve taksitle ödeme. İlk olarak peşin ödemeden bahsedecek olursak, peşin ödeme şartı temelini Anayasa’nın 46. maddesinden ve Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinden alır. Fakat Anayasa ve Kanun’da yer alan ifadeler arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Anayasa’nın ifadesi Kanun’dan farklı olarak Kamulaştırmanın, taşınmazların, “…Gerçek karşılıklılarını peşin ödemek şartıyla” gerçekleştirileceğini belirtmektedir.[3] Gerçek karşılık ifadesi Kanun’da yer almamaktadır. Bu ifade bilirkişiler tarafından taşınmaza değer biçilmesi esnasında, İdare ile mülk sahiplerinin arasındaki güç farkının bir nebze de olsa giderilmesi amacıyla, mülk sahiplerinin mağdur olmaması için Kamulaştırma günündeki geçerli bedelin dikkate alınması gerektiği anlamına gelmektedir.

 

 

Kanun’un 3. maddesinin 2. bendi, bazı durumlarda Kamulaştırma bedelinin taksitle ödeneceğini belirtmektedir;

 

* Büyük enerji projeleri,

* Sulama projeleri,

* İskân projeleri,

* Yeni ormanların yetiştirilmesi,

* Kıyıların korunması,

* Turizm,

* Tarım reformu amaçlı.

 

Yukarıda sayılan hallerde Kamulaştırma bedelinin taksitle ödenmesi imkânı sunulmaktadır.

 

3. maddeye 4650 sayılı kanunla 2001 yılında bir fıkra eklenerek yeterli ödenek temin edilmeden Kamulaştırma işlemlerine başlanılamayacağı hüküm altına alınmıştır ve vatandaşın mağdur olması engellenmeye çalışılmıştır.[4]

 

b) İrtifak Hakkı Kurulması

 

2942 sayılı Kanun’un 4. maddesinde irtifak hakkının kurulması düzenlenmiştir. Fakat Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenen irtifak hakkı Medeni Kanun anlamındaki irtifak hakkından daha farklıdır. Medeni Kanun anlamında irtifakta bir taşınmazın lehine, diğer taşınmazın aleyhine kurulan irtifaktan bahsedilmekte iken, 2942 sayılı Kanun’da idare lehine tesis edilen irtifak haklarından bahsedilmektedir.[5]

 

İrtifak hakkının İdare adına tesis edilebilmesi için öncelikle Kanun’da yer alan 5., 6. ve 7. maddelerde öngörülen hazırlık işlemleri tamamlanmalıdır. Bu işlemleri tamamlayan idare 8. maddede öngörülen satın alma teşebbüsüne geçmiş ve mülk sahibi ile görüşme veya uzlaşma sağlayamamış ise 4650 sayılı kanunla değişik 10. maddeye göre irtifak hakkı kurulacak arazinin değerinin tespiti ve idare adına tescili için mahalli Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açar.

 

10. maddede öngörülen usul ve yönteme göre görülüp karara bağlanan davanın ilamı, kesinleşmesi beklenmeden tapu sicil müdürlüğüne tescil için gönderilir. Kararın tescile ilişkin kısmı kesin olup, bedele ilişkin kısmı için istinaf yolu açıktır. Kararın, tapuya tescil ve bedelin mülk sahibine ödenmesi hükmü derhal yerine getirilir.

 

İrtifak hakkı tesisi davalarında, üzerine irtifak kurulacak taşınmaz tapulu ise hem bedelin tespiti hem de irtifakın tapuya tesciline dair hüküm kurulur. İrtifak hakkı kurulacak taşınmaz tapusuz ise sadece irtifak tesisine karar verilmekle yetinilir.[6]

 

İrtifak hakkı bazı hallerde Hazine adına kurulur ve kullanım hakkının da kamulaştırmayı yapan İdare’ye ait olduğu tapu kaydında belirtilir. (Bkz. Maden Kanunu, Doğalgaz Piyasası Kanunu vs.)

 

İrtifak hakkı, tapu sicilindeki kaydın terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olması ile sona erebileceği gibi, sözleşmede öngörülen sürenin dolması ile de sona erebilir. Ayrıca bunların yanında irtifak hakkının sağladığı yarar büsbütün ortadan kalkmış ya da bu hakkın, doğurduğu yüke oranla daha az çıkar sağlamış olması durumunda, irtifak hakkının terkini isteminde bulunulabileceği TMK’nin 785. maddesinde öngörülmüştür. Taşınmazın parsellere bölünmesi durumu da TMK m. 793’te düzenlenmiştir.

 

Kanun’un 11. maddesinde irtifak hakkı kamulaştırma bedelinin nasıl hesaplanacağı düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazın kamulaştırma tarihinden önceki değeri ile kamulaştırıldıktan sonra ortaya çıkan değeri arasındaki fark kamulaştırma bedeli olacaktır. Yargıtay uygulamalarında değer düşüklüğünün irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazide %35’ini, arsada ise %50’sini geçemeyeceği kabul edilmektedir. [7]

 

İrtifak haklarıyla ilgili geçtiğimiz yıllarda önemli bir gelişme yaşanmıştır. 11.9.2014 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan 6552 sayılı kanunun 99. maddesi ile 4. maddeye 2. fıkra eklenmiştir. Bu fıkra ile maliklerinin taşınmazı kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması şartıyla, kamulaştırma işlemi yapılmadan taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemlerinin yapılabileceği ve sahiplerine herhangi bir ücret ödenmeyeceği hüküm altına alınmıştır.

 

c) Kamu Yararı Kararı Verecek Merciler

 

Bu merciiler Kanun’un 5. maddesinde sayılmış olup bu sayma sınırlı bir saymadır. Madde içerisinde kamu yararı kararı verebilecek merciiler düzenlenmiştir. Kamu yararı kararı ile kamulaştırma kararı farklıdır. Kamulaştırma kararı ile kamu yararı kararında belirlenmiş bulunan kamu yararının hangi taşınmaza el konması ile gerçekleşeceği belirtilir.[8] Kamu yararı kararı kamulaştırma işleminin temel yapıtaşı olduğuna göre bu yetkiye haiz olmayan bir merciin kamu yararı kararı vermesi kamulaştırma işlemini geçersiz kılacaktır. Kamu yararı kararının İdarenin, işlerini yerine getirmek amacıyla ihtiyaç duyduğu taşınmazın mülkiyetini alması veya üzerinde irtifak hakkı kurması için aldığı karardır. Bu kararı alabilecek merciiler üç gruba ayrılmıştır;

 

  • Kamu yararı kararı vermeye yetkili kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri, (Maddenin a bendinde açık bir sayma yapılmıştır.)[9]

  • Kamu kurumları,

  • Gerçek ve tüzel kişiler yararına olan kararlar için denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

 

Kanun’un 6. maddesinin son fıkrasında kamu yararı kararı şartının bir istisnası mevcuttur. Buna göre “onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur…”[10]

 

d) Onay Mercii

 

Kamu yararı kararının alınması üzerine, bu kararı alan her mercii kendi onay merciine kararını onaylatmalıdır. Kararı onaylayacak makamlar kararı alan merciin üst makamıdır. Onay mercii konusu üç başlık altında incelenebilir;[11]

 

  • Onay’a tabi olan kamu yararı kararları,

  • Onay’a tabi olmayan kamu yararı kararları,

  • Kamu yararı kararı alınmasını gerektirmeyen kamulaştırmalar.

 

Onaya tabi kamu yararı kararları, alınan kamu yararı kararının işlerlik kazanmasını ve geçerli olmasını sağlar. Bu tür kararlar onaylanmazlarsa hükümsüz olurlar, onaysız bir şekilde alınan karara dayanarak yapılan kamulaştırmalara karşı İdare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Onay verecek olan makamlar Kanun’un 6. maddesinde sekiz başlık altında sayılmıştır.

 

Kanun’un 6. maddesinde açıkça düzenlendiği üzere kamu yararı kararı herhangi bir Bakanlık veya Bakanlar kurulu tarafından alınmış ise onaylanmasına gerek yoktur.

 

Kamu yararı kararı alınmasını gerektirmeyen kamulaştırmaları ise iki başlığa ayırmak mümkün;

  • Onaylı imar planına göre yapılan kamulaştırmalar. İdarece alınan kamu yararı kararının kapsadığı alan, onaylanmış imar planı hudutları içinde kalıyorsa bu alan içinde plan gereği yapılacak kamulaştırmalar için kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. İmar planı onaylı değilse hem kamu yararı kararı alınmalı hem de bu karar onaylatılmalıdır.[12]

  • Bakanlıkça onaylı özel proje ve planlara göre yapılacak kamulaştırmalar. Bir bakanlıkça onaylanmış özel plan ve projeye dayanılarak bir hizmet, yapı ve tesis yapılması halinde kamulaştırma için kamulaştırma işlemine başlama kararı almak yeterlidir.

 

 

e) Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler ve İdari Şerh

 

Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler temel olarak ikiye ayrılmaktadır; kamulaştırılacak alanın ve kaynağın belirlenmesi ve mülk sahibi ile ilgili bilgilerin toplanması.

 

Kamulaştırmayı gerçekleştirecek olan İdare, ilk iş olarak Kadastro Müdürlüğünden, kamu yararı kararı çerçevesinde kamulaştırılacak taşınmaz veya taşınmazların krokilerini getirtir. Kamulaştırılan alan imar planı içinde ise mahalli belediyeden yerin imar planı istenir. Gelen kroki veya imar planı üzerinde çalışma yapılarak kamulaştırılacak alan belirlenerek kroki veya plan üzerine işlenir. Kamulaştırılacak taşınmaz veya taşınmazların sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösterir ölçekli plan hazırlanır. Kamulaştırmanın kısmen mi, tamamen mi olduğu belirtilir. Taşınmaz, kadastro görmemiş, imar planı yapılmamış, krokisi olmayan bir alan ise idare, kamulaştırılacak veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların bulunduğu mahalde arazi başında çalışma yaptırarak taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını hazırlatır.[13]

 

İdare, mülk sahibi ile ilgili bilgilerin toplanması adına ilk olarak kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydı (üzerinde bulunan tüm şerhler ve takyitleri ile birlikte) mahalli tapu idaresinden istenir. Tapu maliklerinin adresi sorulur. Nüfus idaresinden tapuda malik görünenlerin nüfus kayıtları, malik veya maliklerden ölü olanlar varsa mirasçılarının nüfus kayıtları ve adresleri istenir.[14] Taşınmazın bağlı bulunduğu mahalli belediyeden, taşınmaza ait en son emlak vergi beyannamesi istenir ve beyannameyi veren kişi veya kişilerin adresleri sorulur. Taşınmazın bulunduğu mahal vergi dairesine müzekkere yazılarak, taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerleri sorulur. Taşınmazların vergi beyan ve değerine rastlanmadığı takdirde, beyan değeri yerine geçecek bedelin takdir edilerek en geç bir ay içerisinde verilmesi istenir. (Emlak Vergisi Kanunu’nun 31. ve 32. maddelerine göre) Taşınmazın malik veya zilyetlerinin adresleri sorulur. Mahalli zabıtaya, (emniyet-jandarma) köy ve mahalle muhtarlıklarına, bilinebiliyorsa tapu malikinin ilgisine göre varsa mahalli meslek kuruluşlarına ve Meslek odalarına yazılacak müzekkere ile taşınmazın malik ve zilyetlerinin kimler olduğu ve adreslerinin araştırılarak bildirilmesi istenir. Kamulaştırmayı yapacak idare bu işlemleri eksik yapacak olursa mahkeme ön inceleme esnasında davanın koşullarının oluşmadığından bahisle talebin reddine karar verebilecektir.[15][16]

 

Taşınmazı kamulaştırmaya karar veren idare, ilk iş olarak ilgili tapu dairesine bir müzekkere yazarak, kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini ister. Tapu idaresi, bu yazı üzerine kamulaştırılan taşınmazın kütüğündeki özel haneye kamulaştırma işlemini kaydeder. Tapu kaydına verilen şerh taşınmaz malikinin tasarrufta bulunmasına engel değildir. Ancak tebliğ malike gerçekleştikten sonra artık tasarruf yasağı başlar. Şerhin, tapu kaydı üzerinde uzun süre kalması mülkiyet hakkını zedeler. Bu yüzden 6 aylık süreye bağlanmıştır. 6 ay içerisinde İdare tarafından tapu müdürlüğüne, yetkili ve görevli mahkemede tescil ve kıymet takdiri için dava açıldığını ispatlayan belgenin sunulması gerekmektedir.[17] Sunulmaması halinde şerh resen silinecektir. Kamulaştırma işlemi kesinleştikten sonra tapudaki kamulaştırma şerhinin kaldırılması istenemez.[18]

 

f) Satın Alma Usulü

 

Kamulaştırmaya karar veren İdare, önce taşınmazı malikinden satın almayı denemelidir. Bu usule satın alma usulü denilmektedir. Bu usule yalnızca tapuda kayıtlı taşınmazlar için başvurulabilir. Tapusuz taşınmazlarda, tapu sicilinde kaydı olmakla birlikte mülkiyeti üzerinde dava ve ihtilaf bulunan taşınmazlarda, maliki belli olmayan, usulünce araştırılmasına rağmen maliklerinin adresi bulunamayan taşınmazların kamulaştırılmasında, satın alma usulünün uygulanması zorunlu değildir.[19] Kamulaştırmada satın alma usulünün uygulanması yasal zorunluluktur, bu usul denenmeden sonraki aşamalara geçilemez.[20]

 

Kamulaştırma yapacak İdare, satın alma usulünü uygulayabilmek için öncelikle kendi bünyesinden en az üç kişiden meydana gelen takdir komisyonu ve komisyonları oluşturacaktır. Komisyonun görevi kamulaştırılacak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmektir. Kıymet takdir komisyonu çalışmalarını Kanun’un 11. maddesine göre gerçekleştirir ve son olarak raporu ilgili birime sunup görevini tamamlar. Bu raporun taşınmaz maliki ile yapılacak görüşmelerde bir ölçüt olma özelliği dışında bir fonksiyonu yoktur.[21]

 

İdare yine kendi bünyesi içinden oluşan en az üç kişiden oluşan bir  komisyonu kurar. Bu komisyonun görevi, taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisi ile görüşmeler yaparak taşınmazı komisyonun belirlediği bedeli geçmeyecek şekilde satın almaya çalışmaktır.

 

İdare satın alma isteğini resmi taahhütlü bir yazıyla mülk sahibine bildirir. Mal sahibinin, mektubun tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurması istenir. İdare, tebligatlarını 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve bu kanuna göre çıkarılmış tüzük hükümleri uyarınca yapmalıdır.[22] Malik veya temsilcisi tarafından, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte uzlaşma görüşmeleri yapılır. Tahmini değeri geçmemek suretiyle anlaşmaya varılırsa bir tutanak düzenlenir ve taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak resen tapuda tescil için hukuki sebep sayılır ve bu tutanak malikin ferağ beyanı sayılır.

 

İdarece, anlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren en geç kırk beş gün içinde, anlaşmaya varılan ve tutanağa geçirilen satış bedeli hazırlanarak, hazırlanan tutanağa dayanılarak tescil resen gerçekleştirilir. Bu tescil işleminin gerçekleşmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. 8. maddenin 6. fıkrasında gerçekleştirilen bu düzenleme ile birlikte anlaşma sağlanması halinde malikin caymasının önü kesilmiştir.

 

7. ve 8. maddelerdeki şartların yerine getirilip getirilmediği ancak taraf teşkilinden sonra incelenebilir.[23] Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; mahkemece ilk oturumda 2942 sayılı Kanunun 7. ve 8. maddesinde aranan koşulların yerine gelmediğinin saptanması durumunda davanın reddine karar verilmesi gerekir. Ancak kamulaştırma bedelinin keşfen tespit ve mal sahipleri adına bankaya bloke edilmesinden sonra davanın reddi isabetli olmayacaktır.[24]

 

g) Kadastro Görmemiş Yerlerde Tespit İşlemi

 

Kanun’un 9. maddesinin adı her ne kadar “Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi” olsa da maddenin içinde bilirkişi kurulunun oluşumu ve yapılacak ödeme konuları düzenlenmiştir. İdare, kamulaştıracağı taşınmazın bulunduğu yerde yapacağı ilk incelemede tapulama – kadastro çalışması yapılmadığı sonucuna varırsa İlde Valiliğe, İlçede Kaymakamlığa başvurarak, belirtilen yerde yapılacak kamulaştırma işleminde görev yapmak üzere iki asil iki yedek olmak üzere dört bilirkişi seçer, mahalli sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yapılmasını sağlar, isimlerini kamulaştırmayı yapacak idareye bildirir.

 

Bilirkişi kurulu, mülki amirin bildirdiği iki bilirkişi, taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle muhtarı, ihtiyar kurulundan iki üyenin katılımı ile beş kişiden teşekkül eder. Heyet halinde görev yapar. Bu heyetin görevleri Yargıtay içtihatları ile belirlenmektedir.[25]

 

3. Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve İdare Adına Tescil, Bedelin Tespiti Esasları

 

h) Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescili

 

İdare tarafından bedelin tespiti ve tescil davasının açılabilmesi için öncelikle 5.6.7. ve 8. maddelerde öngörülen şartlar gerçekleşmiş olmalıdır. Bu işlemlerin yapılmaması veya eksik yapılması durumunda açılacak dava, ön şartların noksanlığı sebebiyle reddedilecektir.[26]

 

Kanun’un 10. maddesi uyarınca açılacak olan dava satın alma usulünün başarısız olması durumunda mahalli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Davacı İdare davalı sayısından bir fazla sayıda hazırladığı dava dilekçesinin her nüshasına aşağıdaki bilgi ve belgeleri eklemelidir;

 

  • Kamu yararı kararı,

  • Kamu yararı kararı onaya tabi ise yetkili makamın onayı,

  • Taşınmazın tapu kaydı ve çapı,

  • Kamulaştırılacak taşınmazın üzerine kamulaştırılan alanın işaretlendiği Krokisi.

  • 5-7. madde açıklamalarında izah edilen, “mülk sahibi ile ilgili bilgilerin toplanması” başlığı altında elde edilen bilgi ve belgelerin tamamı,

  • 8. madde gereğince satın alma usulünün denendiğine, ancak uzlaşma ve görüşme sağlanamadığına dair tebligat evrakları ve tutanaklar.

 

10. madde gereğince Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında mahkemece yapılan tebligattan itibaren mülk sahibi davalı, 30 gün içinde kullanabileceği üç hakka sahip olmaktadır;

 

  • İdari yargıda iptal davası açmak, (Md. 14)

  • Asliye hukuk mahkemesinde maddi hatalara karşı düzeltme davası açmak, (Md. 14)

  • Kamulaştırmadan artan işe yaramayan kısmın da kamulaştırılmasını talep etmek. (Md. 12/5)

 

Dava açılırken veya açılmışken davalı konusunda çeşitli durumların ortaya çıkması halinde (ölüm[27], birden fazla malik, davalının gerçek malik olmaması[28] vb.) Kanun’un 14. maddesinin fıkraları uygulanır.

 

Davalı mülk sahiplerine çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta yer alması gereken belge ve bilgiler Kanun’un 10. maddesinin 3. fıkrasında bentler halinde sıralanmıştır.

 

Kanun’un 10. maddesinin 4. fıkrası gereğince kamulaştırmanın ve belgelerin özetinin hem taşınmazın bulunduğu yerde hem de yurt genelinde neşredilen bir gazetede yayınlaması gerekir. Ancak doktrinde, bu düzenlemenin maliyeti gereksiz yükselttiği ve İdare’ye lüzumsuz külfet yüklediği gerekçeleriyle karşı çıkılmaktadır.[29]

 

Hâkim davanın ilk celsesinde tarafları satın alma usulünde olduğu gibi anlaşma teklif eder. Anlaşma gerçekleşirse bedel İdare tarafından yatırılır ve tapuda iptal işlemi gerçekleşir. Bedel yatırılması ve tapu iptali için kararların kesinleşmesi beklenmez, karar geldiği esnada bu işlemler gerçekleşir.

 

Anlaşma gerçekleşmez ise hâkim en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder. 15. maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Özellikle kamulaştırma davalarında, bilirkişi kurulu raporlarının mahkemece ve Yargıtay’ca denetiminin sağlanması bakımından, hâkimin davaya konu taşınmazın genel özellikleri yanında, gözle görülebilen ve kıymete etkisi olacak hususiyetlerini de keşif zaptına yazdırması gerekir.[30] Bilirkişiler raporlarını 15 gün içinde mahkemeye sunarlar. Mahkeme raporu duruşma gününü beklemeden tebliğe çıkartır. Hakim bir dahaki duruşmada tarafların hazır bulunmasını ister ve raporlara olan itirazları dinler, bilirkişilerin itirazlara karşı beyanları alınır.

 

Bunlara rağmen taraflar anlaşamazlarsa 15 gün içinde rapor sunmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder. Hâkim adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.[31] Bedelin yatırılması için İdareye 15 günlük süre verilir. Yatırılan bedelin dekontu ibraz edildikten sonra taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin ödenmesine karar verilir. Tapuya tescil kesin hüküm iken bedele ilişkin kısım için istinaf yolu açıktır.

 

Görülmekte olan tespit ve tescil davası henüz karara bağlanmadan, davalı taraf idare mahkemesinde açtığı iptal davasında verilen yürütmenin durdurulması kararını mahkemeye ibraz ederse bu konu adli yargı dosyasında bekletici mesela yapılıp, bedel yatırılmadan idari davanın sonucu beklenmelidir. İdari davada yürütmenin durdurulması talebinin reddine karar verilmiş ise adli yargıdaki tespit ve tescil davası yasal seyrine devam eder. Adli yargıda görülen dava henüz karara bağlanmadan, İdari yargı işlemin iptaline karar verirse bu takdirde ortada kamulaştırma işlemi kalmayacağından kıymet takdiri ve tescil davasının reddi gerekir. Bütün bu işlemler davetiye tebliğ edilmesine rağmen duruşmaya katılmayanların yokluğunda yapılır.[32]

 

Tescil kararını veren mahkeme bu hükümleri dikkate alarak, kamulaştırılan arazi, baraj gölü, yol, meydan vb. gibi tapuya tescili gerekmeyen bir taşınmaza dönüşüyorsa sicilden terkinine karar verir.[33] Bu kapsama girmeyen (okul yeri, resmi bina alanı, trafo yeri, vb.) taşınmazların yasal olarak hak sahibi kurum adına tesciline karar verilmesi gerekir.[34]

 

Kamulaştırma davaları hukukumuzda tespit davası olarak kabul edilirler, bu yüzden taraf avukatları için maktu vekalet ücreti takdir edilmektedir.[35] Bu davalar harç olarak da maktu harca tabidirler.[36]

 

6459 sayılı kanunun 6. maddesi ile 2942 sayılı kanunun 10. maddesine, 9. fıkra eklenerek davaların uzaması ve dört ayda karara bağlanamaması halinde, mahkemece belirlenen bedelin 4. ayın bitiminden itibaren kanuni faizi ile birlikte tahsiline karar verilmelidir.

 

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesinin 4. fıkrası gereğince uygulama işlemi olan kamulaştırma işlemi ile birlikte dayanağı olan imar planına karşı da dava açılması mümkündür.[37]

 

i) Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları

 

İdare, 8. maddeye göre uyguladığı satın alma usulünde kendi bünyesinden oluşturduğu takdir komisyonlarının belirdiği miktarı geçmemek şekilde pazarlık yapar. Bu aşamadaki takdir komisyonlarının oluşturduğu rapor yalnızca satın alma usulü için esas oluşturabilir. Yani bu rapora dava aşamasında itibar edilmez. Dolayısıyla mahkeme, önüne gelen bu davada 10. maddede belirtilen işlemleri yaptıktan sonra 15. maddeye göre teşkil edilen bilirkişi heyeti ile birlikte taşınmazın başında keşif yapar.

 

Davaların kanun koyucunun amacına uygun şekilde hızlı sonuçlanması için davaya bakan mahkemenin tensipte yer vermesi gereken hususlar bir Hukuk Genel Kurulu kararı ile içtihat haline getirilmiştir.[38]

 

Taşınmazın cinsi ve nev’ine göre bilgisine başvurulacak bilirkişi de farklı ihtisas dallarından seçilir. Keşfe gitmeden önce bilirkişi seçimi aşamasında taşınmazın cins ve nev’inin bilinmesi yanlış bilirkişi atanmaması açısından önemlidir. Bu yüzden davacının, taşınmazın cinsini ve nev’ini dava dilekçesinde çok net olarak tarif etmiş olması gerekir.[39]

 

Bilirkişiler kurul halinde çalışırlar ve müşterek rapor hazırlarlar. Mahkeme heyeti ile birlikte taşınmazın başında hazır bulunan 5 kişilik bilirkişi heyeti önce hazır bulunan davanın taraflarını, diğer ilgilileri, köy veya mahalle muhtarını dinler. Daha sonra 11.maddede belirtilen (a) bendinden (ı) bendine kadar 9 şık halinde sıralanmış olan hususları tek tek ele alıp inceler, değerlendirir. Oy çokluğu olması yeterlidir.

 

HMK’nin 282. maddesinde düzenlendiği üzere kural olarak, bilirkişinin oy ve görüşleri hâkimi bağlamaz. Ancak bu cümleden anlaşılması gereken hâkimin yeterli bulmadığı bilirkişi raporu yerine başka bir bilirkişi atayabilmesidir. Yoksa hâkim bilirkişinin yerine re’sen karar veremez.

 

Bilirkişiler raporu hazırlarken 11. maddede 9 başlık altında düzenlenmiş olan ölçütleri esas alırlar. Kamulaştırmanın en önemli unsuru bedelin belirlenmesidir ancak bu yazıda bütün ölçütler tek tek değerlendirilmeyecektir.

 

j) Kısmen Kamulaştırma

 

İdare kamulaştıracağı taşınmazın, hakkında kamu yararı aldığı hizmetin ifası için gerekli olduğu kadar kısmını kamulaştırabilir. Buna kısmi kamulaştırma denir. Kamulaştırma dışı kalan parçaların değerinde bir değişiklik olmayabileceği gibi, azalma yahut artma da olabilmekte veya geriye kalan parça hiçbir işe yaramayacak hale gelebilmektedir. Kanun’un 12. maddesinde bu dört ihtimal düzenlenmiştir.

 

Yargıtay’ın görüşüne göre kısmen kamulaştırmada değer değişimi yalnızca tapulu taşınmazlarda söz konusu olur. Yani 12. maddenin uygulama alanına yalnız tapulu taşınmazlar girer. Tapusuz taşınmazlarda kamulaştırmadan arta kalan bölümde değer kaybından söz edilemez.[40]

 

4. Dava Hakkı

 

Dava hakkının ne zaman doğduğunu ortaya koymak amacıyla kamulaştırma aşamalarının bir özetini ortaya koyalım: İdare, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesinde bahsedilen kamu yararı kararı aldıktan, 6. maddeye göre bu kararı yetkili makama onaylattıktan, 7. maddede öngörülen hazırlık işlemlerini tamamladıktan sonra, 8. maddeye göre kurduğu komisyonlar marifetiyle mülk sahibinden taşınmazı satın almak için teşebbüse geçer. Bu aşamada komisyonlarla mülk sahibi arasında bir anlaşma sağlanırsa gerekli tutanaklar tutulur, belli sürede bedel ödenir tapu alınır işlem tamamlanır. Mülk sahibi ile komisyonlar 8. madde sürecinde anlaşamazlarsa, bir araya gelindiği, görüşüldüğü, anlaşma sağlanamadığına dair tutanak tanzim edilir.

 

Mal sahibi ile satın alma görüşmelerinde anlaşma sağlanamadığına dair tutanak imzalandıktan sonra idare dilediği zaman, 10. maddeye göre taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemiyle dava açar.

 

Mahkeme, açılan dava dilekçesinin ve ekli evrakların bir örneğini, davalılara tebliğe çıkarır. Bu tebligatı alan veya gazete ilanından öğrenen mülk sahibi veya sahipleri tebliğ tarihinden ve gazete ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilir. (Md. 14/1)

 

Kanun’un 25. maddesi uyarınca kamulaştırma işlemleri Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 10. madde uyarınca yaptığı tebligat ile başlar. Ancak uygulamada en sık görülen sorunlardan biri de usulsüz yapılan tebligatlardır. Eğer tebligat usulsüz bir şekilde yapılmış ise 30 günlük hak düşürücü süre mahkemelerce nazara alınmayacaktır. Fakat usulsüz tebligata rağmen bankaya yatırılan bedelin malik tarafından çekilmesinin, tebligatı usule uygun hale getirdiği Yargıtay tarafından kabul edilmektedir.[41]

 

İdari yargıda açılacak olan iptal davaları konusunda dikkat edilmesi gereken nokta, davanın taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu İdare Mahkemesinde açılmasıdır. (2577 Sk. 34. Md.) Eğer mahkeme kaza hudutları içerisinde yer almıyorsa dava dilekçeleri, yetkili mahkemeye gönderilmek üzere bulunulan yerdeki İdare veya vergi mahkemesine, bunlar yoksa Asliye Hukuk Mahkemesine verilebilir. Dava dilekçesinin bulunulan yerdeki mahkemeye verildiği tarih davanın açıldığı tarihtir. Eğer bulunulan yerde İdare Mahkemesi varsa dava dilekçesi bu mahkeme kanalıyla gönderilmelidir. Çünkü Asliye hukuk mahkemesine verilecek dilekçe süreleri kesmez. Süre kısa ise bu konuda dikkatli olmak gerekir.[42]

 

Görülmekte olan tespit ve tescil davası henüz karara bağlanmadan, davalı taraf İdare Mahkemesinde açtığı iptal davasında yürütmenin durdurulması kararı alır ve bu kararı Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasına sunabilirse, mahkeme, idari yargıda görülen davayı bekletici mesele kabul ederek idari davanın sonucuna göre işlem yapar. (Md. 10/f, 10/14)

 

İdare Mahkemesi açılan iptal davasında yürütmeyi durdurma kararı vermez ise adli yargıdaki tespit ve tescil davası ile maddi hata davası görülmeye devam eder. Adli yargıda görülen dava henüz karara bağlanmadan, İdari yargı işlemin iptaline karar verirse bu takdirde ortada kamulaştırma işlemi kalmayacağından kıymet takdiri ve tescil davasının reddi gerekir.

 

Tescile ilişkin karara karşı istinaf yolu kapalı olduğundan karar verilir verilmez taşınmaza el konulacağı, üzerinde bulunan yapı ve tesislerin yıkımına geçilebileceği, ağaçların kesilebileceği için kanun, 14/2 bendinde idari davaların öncelikle görüleceğini hükme bağlamıştır.

 

Maddi hata davalarının konusu kamulaştırılacak taşınmaz üzerinde bilirkişiler tarafından değerlendirme yapılırken yanlış veya eksik hesaplanan durumların düzeltilmesi istemidir. Dilekçe ile maddi hatanın düzeltilmesi için idareye başvurulsa dahi, 30 gün içinde mutlaka mahalli Asliye Hukuk Mahkemesi’nde maddi hata davasının açılması gerekir. İdareye verilen düzeltme talepli dilekçe süreleri durdurmaz.[43]

 

5. Yetkili ve Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü

 

İdari yargıda kamulaştırmaya gerek olmadığı, kamu yararı kararının usulüne uygun alınmadığı, kamu yararı kararının yetkili merci tarafından alınmadığı, kamu yararı kararını onaylayan makamın yetkili olmadığı veya hiç onaylatılmadığı gibi gerekçelerle dava açılabilir. Kamulaştırma işleminin konu, yetki, şekil, sebep veya maksat bakımından hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle idari yargıda dava açılabilir.

 

Adli yargıda ise düzeltim davalarının yanı sıra 7. maddeye göre tapu kaydına konulan kamulaştırma şerhinin kaldırılması için açılacak davalar, 4650 sayılı kanunun yürürlüğe girmesinden önce kamulaştırılan taşınmazlar için açılabilecek kamulaştırma bedelinin tezyidi davaları, 19. madde gereğince açılacak tapusuz taşınmazların bedel tespiti ve idare adına tescil davaları, kamulaştırmadan vazgeçme ve geri alma konularını düzenleyen 21.,22. ve 23. maddelere göre açılacak davalar ile 27. maddeye göre açılacak bedel tespiti davaları da görülür.

 

6.Trampa Yolu ve Acele Kamulaştırma

 

a) Trampa Yolu ile Kamulaştırma

 

Kamulaştırmada temel kural, taşınmaz bedelinin nakden ve peşin olarak ödenmesidir. Ancak 26. madde hükmü ile bu genel kurala bir istisna getirilmiş ve kamulaştırılan taşınmazın bedelinin idarenin maliki olduğu bir taşınmaz ile ödenmesine imkân tanınmıştır.

 

Trampa, belli bir malın mülkiyetinin başkasına ait bir malın mülkiyetiyle değiştirilmesidir. Değiştirilecek mallar taşınır veya taşınmaz olabileceği gibi trampa edilecek taşınmaz malların değerlerinin birbirine eşit olması da gerekmez. Aradaki fark bir miktar para ile giderilebilir. Kanun’a göre trampa ile kamulaştırmanın şartları şöyledir;

 

  • Mal sahibinin trampayı kabul etmiş olması

  • Verilecek taşınmazın kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması

  • Verilecek taşınmazın bedelinin tespiti edilmesi

  • Taşınmaz mal bedelleri arasındaki farkın ödenmesi

  • Verilecek taşınmazın değerinin kamulaştırılan taşınmazın değerinin %120’sini geçmemesi.

 

b) Acele Kamulaştırma

 

Ülke çıkarları bakımından bazı istisnai ve acil durumlarda taşınmaza hemen el konulması gerekebilir. Normal kamulaştırmadan farklı olarak 27. maddede belirtilen şartlar gerçekleştiğinde kamulaştırma işlemlerinin tamamı (değer tespiti dahil) 10. maddeye göre açılacak davada yerine getirilecektir.[44]

 

İdare, acele el konulacak taşınmazın değerinin belirlenmesini taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesi’nden ister. Mahkeme, 27. maddeye dayalı talepleri en geç 7 gün içinde sonuçlandırmalıdır. En hızlı şekilde keşif ve değer tespiti yapılır ve bilirkişiler raporu hazırlayıp sunar. Mahkeme, belirlenen bedeli mal sahibi adına bankaya yatırmak üzere İdare’ye süre verir. Banka dekontunun dosyaya sunulması üzerine mahkeme bankaya yatan bedelin taşınmaz malikine ödenmesine, taşınmaza el konulmasına karar verir. Tapunun iptaline ve idare adına tescile karar verilmesi yanlış olur.[45]

 

Acele kamulaştırma kararının verilmesinden sonra idare, makul süre içinde (Yargıtay’a göre 6 ay)[46] 10. maddeye göre bedel tespiti ve tescil davası açılmalıdır. Bu makul süre geçmesine rağmen İdare dava açmıyorsa, mülk sahibinin kamulaştırmasız el atma hükümlerine göre tazminat talebinde bulunma hakkı doğar.[47]

 

Hangi hallerin acele durum olacağı kanunda sayılmıştır;

 

  • 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacının ortaya çıkması hallerinde,

  • Aceleliğine Bakanlar Kurulu’nca karar alınan hallerde,

  • Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda.

 


[1] 1982 Anayasası, madde 46.

[2] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.62

[3] Danıştay 6. Dairesi, E.1988/1340, K.1989/1, T.16.01.1989

[4] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.65

[5] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.76

[6] 18.Hukuk Dairesi, E.2007/5856, K.2007/6279, T.02.07.2007.

[7] 18.Hukuk Dairesi, E.2006/1753, K.2006/4453, T.29.05.2006

[8] Prof. Dr. Metin Günday, “İdare Hukuku”, Ankara, s. 231

[9] Danıştay 6. Dairesi, E.2006/6141, K.2008/6280, T.08.10.2008

[10] Danıştay 6. Dairesi, E.1992/838, K.1992/2336, T.21.05.1992

[11] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.156

[12] Danıştay 6. Dairesi, E.2008/11947, K.2010/496, T.22.01.2010

[13] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.166

[14] 18. Hukuk Dairesi, E.2012/13071, K.2013/2398, T.25.02.2013

[15] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.167

[16] Danıştay 6. Dairesi, E.1993/2619, K.1993/5282, T.09.12.1993

[17] 5. Hukuk Dairesi, E.2002/17955, K.2002/20473, T.12.11.2002

[18] 5. Hukuk Dairesi, E.2004/11310, K.2005/1521, T.21.02.2005

[19] 18. Hukuk Dairesi, E.2009/11210, K.2010/5896, T.13.04.2010

[20] 5. Hukuk Dairesi, E.2005/822, K.2005/2502, T.11.03.2005 – 18. Hukuk Dairesi, E.2002/3179, K.2002/4750, T.25.04.2002

[21] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.190

[22] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.192

[23] Hukuk Genel Kurulu, E.2010/5-547, K.2011/12, T.02.02.2017

[24] Hukuk Genel Kurulu, E.2007/5-85, K.2007/92, T.28.02.2007

[25] 18. Hukuk Dairesi, E.2006/4980, K.2006/7600, T.10.10.2006

[26] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.244

[27] Danıştay 6. Dairesi, E.2009/4529, K.2011/3351, T.23.09.2011

[28] 5. Hukuk Dairesi, E.2004/12000, K.2005/1383, T.17.02.2005

[29] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.249

[30] Muzaffer TUTAR – T. Murat PULAK, “Kamulaştırma Davaları Cilt 1”, 2006, Ankara, s.224

[31] 5. Hukuk Dairesi, E.2007/14877, K.2008/1593, T.18.02.2008

[32] Hukuk Genel Kurulu, E.2008/18-336, K.2008/345, T.30.04.2008

[33] Bekir YILDIRIM, “Kamulaştırma Davaları”, 2012, Ankara, s.95

[34] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.254

[35] Hukuk Genel Kurulu, E.2004/18-92, K.2004/107, T.25.02.2004

[36] 18. Hukuk Dairesi, E.2005/6265, K.2005/7682, T.19.07.2005

[37] Danıştay 6. Dairesi, E.2004/7161, K.2005/4737, T.14.10.2005

[38] Hukuk Genel Kurulu, E.2009/5-262, K.2009/304, T.01.07.2009

[39] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.321

[40] 5. Hukuk Dairesi, E.2007/2930, K.2007/5492, T.01.05.2007

[41] 5. Hukuk Dairesi, E.2002/6291, K.2002/11210, T.16.05.2002

[42] Danıştay 6. Dairesi, E.2007/6660, K.2009/6702, T.03.03.2009

[43] Av. Mehmet Ali GÖLCÜKLÜ, “Kamulaştırma Kanunu Şerhi”, 2015, Ankara, s.730

[44] Muzaffer TUTAR-T. Murat PULAK, “Kamulaştırma Davaları Cilt 2”, 2006, Ankara, s.1948

[45] Bekir YILDIRIM, “Kamulaştırmasız El Atma Davaları”, 2013, Ankara, s.663

[46] 5. Hukuk Dairesi, E.2008/8776, K.2008/13436, T.30.10.2008

[47] 5. Hukuk Dairesi, E.2012/7785, K.2012/13124, T.18.06.2012


#kamulastirma #tasinmazlar

© MGCLEGAL 2020 / BÜTÜN HAKLARI SAKLIDIR.
Yukarı Git