| Okuma Süresi: 4 Dakika

TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK RESMİ GAZETE’DE YAYINLANDI

STJ. AV. EBRU CEYHAN

Taşınmaz alım satım, kiralama gibi taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunan kişilerin hukuki durumunu ve sektörü doğrudan tanımlayarak bu alanı düzenleyen bir yönetmelik bugüne kadar mevcut değildi. Bu sebeple taşınmaz ticareti ve komisyonculuk faaliyeti hiçbir yetki belgesi aranmadan yapılabildiği gibi taşınmaz ticaretiyle iştigal edenlerin de müşterileri ile olan ilişkisini düzenleyen herhangi bir düzenleme yoktu.

14/1/2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 16 ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine dayanılarak hazırlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik [“Yönetmelik”] ile taşınmaz ticaretine ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir.

Yönetmelik ile tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetlerini, işletmelere yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esasları, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartları, bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülükler düzenlenmiştir.

 

Yetki Belgesi

Yönetmelik ile taşınmaz ticareti “tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı, pazarlanması ve kiralanmasına aracılık ile taşınmaza ilişkin danışmanlık ve yönetim faaliyetleri bütünü” olarak tanımlanmıştır.

Yönetmelik ile artık taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılabilecektir. Her bir işletme için ayrı ayrı düzenlenen ve devredilemeyen yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verilebilecektir.  Bir işletmede birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın taşınmaz ticareti faaliyetinde bulunması durumunda işletme adına yalnızca bir yetki belgesi düzenlenmesi yeterlidir.

Yetki belgesi 5 yıl süre ile geçerli olacaktır.

İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeden önce yetkili idareler tarafından kontrol edilir ve yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilemez.

 

Yetki Belgesi Verilmesi Şartları

Yetki belgesi işletmelere verilmektedir. Ancak;

1. Meslek odasına kayıtlı olunması,

2. Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,

3.  Yönetmelik’te sayılan fiziki şartların sağlanması,

4. Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün;

i. On sekiz yaşını doldurmuş olması,

ii. En az lise mezunu olması,

iii. İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre itibarının yerine gelmiş olması,

iv. Konkordato ilan etmemiş olması,

v. Kasten işlenen bir suçtan dolayı veya affa uğramış olsalar dahi devletin güvenliğine, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya ve devlet sırlarına karşı suçlar ile casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörün finansmanı, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme, cinsel saldırı ve çocukların cinsel istismarı, hayasızca hareketler, müstehcenlik, fuhuş, kumar oynanması için yer ve imkan sağlama suçlarından hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması,

5. Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması,

gerekir. Ayrıca yeterlilik belgesine sahip işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişilerin sorumlu emlak danışmanının veya emlak danışmanının ulusal yeterliliklerine dayalı mesleki yeterlilik belgelerinden birine sahip olması gereklidir.

İşletmelerin en az otuz metrekare ve bağımsız bölüm niteliğinde olması, arşiv bölümünün bulunması, gerekli elektronik donanıma sahip olması gibi birçok şartı da barındırıyor olması da aranan şartlardandır.

 

Taşınmaz Ticareti Faaliyetleri

Taşınmaz ticareti ile iştigal eden kişiler aşağıdaki hizmetleri verebilmektedir:

a) Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralaması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunmak ve aracılık yapmak.

b) Alım satım ve kiralamaya konu taşınmazla ilgili inceleme, araştırma ve raporlama yapmak.

c) Taşınmazın rayiç satış veya kira bedeli hakkında iş sahibine bilgi vermek.

ç) Tapu işlemlerine aracılık etmek.

d) Alıcı veya kiracı ile sözleşme yapmak, kira bedeli ödemeleri ile abonelik işlemlerini takip etmek, taşınmazın tamiri, bakımı ve onarımı gibi hizmetlerin verilmesini sağlamak ve bu hususlarla ilgili süreç hakkında iş sahibini bilgilendirmek.

e) Taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek.

f) Taşınmaz ticaretine ilişkin diğer hizmetleri yürütmek.

Başka bir deyişle bu faaliyetleri yapabilmek için artık yetki belgesine sahip olmak ve Yönetmelik’teki diğer şartları sağlamak gereklidir.

Diğer bir önemli husus ise taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verilen işletmede, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamayacak olmasıdır.

İşbu Yönetmelik öncesinde en büyük sorunlardan biri emlakçılar ile taşınmaz sahipleri arasında sözleşmenin genellikle yapılmamasıdır. Alım satma aracılık sözleşmesi, yetkilendirme sözleşmesi, kiralamaya aracılık sözleşmesi, hizmet ortaklığı sözleşmesi gibi sözleşmeleri de tanımlayan Yönetmelik’e göre sözleşmeler Taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Kararlaştırılması halinde ve oran veya tutarı işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla iş sahibi veya işletmenin sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma parası ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları ve hizmet bedeli oranını da içerecek bu sözleşme taşınmaza ilişkin tüm detayları haiz olacaktır.

 

Hizmet Bedeli

Yönetmelik’in 20. Maddesi ile getirilen düzenlemeye göre alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.

Kiralama işlemlerinde bu hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamayacaktır.

Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.

Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletme hizmet bedeline hak kazanır.

 

Denetim Ve Ceza

Yönetmelik’e aykırı hareket edenler hakkında 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a göre 3binTL idari para cezası, denetime yetkili olanlara bilgi ve belge vermeyen, eksik veren veya denetim elemanlarının görevlerini yapmalarını engelleyenler hakkında ise 2binTL idari para cezası uygulanacaktır.

Bahsi geçen cezalar; fiilin büyük mağaza, zincir mağaza, bayi işletme ve özel yetkili işletme tarafından işlenmesi hâlinde beş katı, alışveriş merkezi tarafından işlenmesi hâlinde ise on katı uygulanacaktır. Ayrıca fiilin bir takvim yılı içinde tekrarı hâlinde, her bir tekrar için iki katı idari para cezası uygulanır. İdari para cezasının tebliğden itibaren 1 ay içinde ödenmesi gereklidir.

Yönetmelik’in yetki belgesi olmayan işletmelere ruhsat verilmeyeceğine ilişkin hükmü yayım tarihinden 3 ay sonra, diğer hükümleri yayım tarihi ile yürürlüğe girmektedir.

 

05/06/2018 TARİHLİ TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK