| Okuma Süresi: 5 Dakika

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE DEĞİŞİKLİKLER GERÇEKLEŞTİRİLDİ

AV.BURCU DURSUN

28.07.2018 tarihli Resmi Gazete ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 03.07.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) değişiklik yapılmıştır.

Buna göre;

  1. Yönetmelik’in 1. Maddesi ile aşağıdaki maddeler Yönetmelik’in 5. Maddesine eklenmiştir:

(27) Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.”

“(28) Bakanlıkça; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.

    1. (27) Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur.”

Yönetmelik’in 34. Maddesinin 1. Fıkrasının 1. cümlesinin ilk hali “Uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılmak, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesis edilmek zorundadır.” Hükmünü havidir. Bu kez de; “Genel ilkeler” başlıklı Yönetmelik’in 5. Maddesine de bu husus eklenerek, asansör yeri ve asansör tesisi yapılması ile ilgili hususlar Yönetmelik’in genel ilkelerinden sayılmıştır.

Bu düzenleme ile; İstanbul İmar Yönetmeliği’nin “Genel İlkeler” başlıklı 5. Maddesi ile de paralel bir düzenleme getirilmiştir. Zira; İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 5. Maddesinin 27. Maddesi de; “Kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesisi zorunludur.” Hükmünü havidir.

    1. “(28) Bakanlıkça; kamu alanlarında veya kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla yapılacak veya uygun görülecek ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri, bu Yönetmelikteki ifraz ve tevhit şartlarına tabi değildir.

Yönetmelik’in “İfraz ve tevhit” başlıklı 7. Maddesinin 8. Fıkrası “Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir.” Hükmünü havidir. Ancak; yapılan bu değişiklik bu madde ile öngörülen hususlardan önemli birkaç farkı içermektedir. Buna göre;

  • Eklenen yeni madde uyarınca yapılacak iş ve işlemler yalnızca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yapacağı iş ve işlemler ile sınırlıdır.
  • Yine eklenen yeni madde uyarınca, “kamu alanlarında” veya “kamu hizmet ve tesislerinin gerçekleştirilmesi amacıyla” yapılacak iş ve işlemlerden olmalıdır.
  • Yapılacak işlemler Yönetmelik’in 7/VIII maddesinde öngörüldüğü gibi sadece ifraz ile sınırlı değildir. Yapılan değişikliğe göre; ifraz, tevhit ve parsel sınırı düzeltme işlemleri bakımından da Yönetmelik’teki şartlar uygulanmayacaktır.
  1. Yönetmelik’in “Asansörler” başlıklı 1. Ve 4. Fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

“(1) Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. İskân edilen ve ortak alan bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.”

“(4) Kullanılabilir katlar alanı tek katlı olan binalar hariç 800 m2’den veya kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca; kat alanı 800 m2’den ve kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarda, uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri binalarda ve zemin kat üzerinde 20 den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılarda ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.”

    1. “(1) Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör tesisi zorunludur. İskân edilen ve ortak alan bulunan bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.”

Maddenin yürürlüğe girdiği hali; “Uygulama imar planına göre kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılmak, 4 ve daha fazla olanlarda ise asansör tesis edilmek zorundadır. İskân edilen bodrum katlar dâhil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur. Daha az katlı yapılarda da asansör yapılabilir.” Şeklindedir.

Yapılan değişiklikler küçük nitelikte görünmelerine karşın oldukça yine asansör zorunluluğu ile ilgili önemli düzenlemeler getirmiştir. Buna göre;

  • Öncelikle; tek bağımsız bölümlü yapılar bakımından kat sınırı aranmasına gerek olmaksızın asansör yeri veya asansör tesisatı kurulmak zorunda değildir. Bu kısım ile; Yönetmelik Genel Hükümler’in 5. Maddesinde yapılan değişiklik ile uyumlu hale getirilmiştir.
  • Ayrıca; iskan edilen bodrum katlar dahil kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda maddenin ilk halinde asansör zorunluluğu bulunur iken, yapılan değişiklik ile eğer iskanlı bir bodrum kat varsa ve bu katta da bir ortak alan varsa kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda asansör zorunluluğu olacağı düzenlenmiştir. Diğer bir deyişle; ortak alan bulunmayan bir iskan edilen bodrum kat bulunan binalarda “kat adedi 4 ve daha fazla olan binalar” belirlenir iken bu bodrum katın dahil edilmeyeceği anlaşılmaktadır.
    1. “(4) Kullanılabilir katlar alanı tek katlı olan binalar hariç 800 m2’den veya kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca; kat alanı 800 m2’den ve kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarda, uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri binalarda ve zemin kat üzerinde 20 den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılarda ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.”

Maddenin yürürlüğe girdiği hali; “Kullanılabilir katlar alanı tek katlı olan binalar hariç 800 m2’den veya kat adedi birden fazla olan umumi binalarda en az bir adet asansör yapılması zorunludur. Ayrıca, kat alanı 800 m2’den ve kat adedi 3’ten fazla olan umumi binalarla yüksek katlı binalarda ikinci fıkrada belirtilen asgari ölçülere uygun ve en az 2 adet olmak üzere binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunludur. Bu asansörlerden en az bir tanesinin herhangi bir tehlike anında, arıza veya elektriklerin kesilmesi halinde zemin kata ulaşıp kapılarını açacak, yangına dayanıklı malzemeden yapılmış, kuyu içinde, duman sızdırmaz nitelikte, kesintisiz bir güç kaynağından beslenecek şekilde tesis edilmesi gerekmektedir.” Şeklindedir.

Yönetmelik’in önceki halinde, “yüksek katlı binalar” olarak tanımlanan binalar yapılan değişiklikle “uygulama imar planına göre 10 kat ve üzeri binalar” ve “zemin kat üzerinde 20’den fazla konut kullanımlı bağımsız bölüm bulunan yapılar” olarak tanımlanmıştır. Buna göre; bu binalar bakımından da en az 2 asansör ve binanın tipi, kullanım yoğunluğu ve ihtiyaçlarına göre belirlenecek sayıda asansör yapılması zorunluluğu getirilmiştir.

  1. Son olarak; Yönetmelik’in “Mevcut yapı ruhsatları” başlıklı Geçici 3. Maddesinin 4. Fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

“(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılabileceği gibi mevzuatına uygun olarak düzenlenmiş olan ruhsat ve eki projesinde belirlenen emsal harici alanlar toplamı aşılmamak kaydıyla 5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen %30 sınırı ile yirmialtıncıfıkrasında belirtilen kademe şartı olmaksızın, bu Yönetmeliğe göre de sonuçlandırılabilir. Bu durumda 0,00 kotunun altı ve üstü ayrı ayrı değerlendirilerek emsal hesabı yapılır. Ancak tamamen gömülü bodrum katlarda yapılacak ortak alan otoparklar için, ruhsat ve eki projesinde belirlenen emsal harici alanlar toplamı aşılmamak şartı aranmaz.”

İşbu madde; değişiklik öncesinde “(4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış olup, inşaatı devam eden yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları; talep edilmesi halinde ruhsatın düzenlendiği Yönetmeliğe göre sonuçlandırılır.” Şeklinde idi.

Buna göre; Yönetmelik’in yürürlüğe girmesinden önce ruhsat alınmış yapılara ilişkin ruhsat süresi içerisinde yapılan tadilat ruhsatı başvuruları bakımından belirli sınırlamalar ve şartlar aranmaksızın emsal hesabına ilişkin önemli düzenlemeler getirilmiştir. Ayrıca; Ancak tamamen gömülü bodrum katlarda yapılacak ortak alan otoparklar için, ruhsat ve eki projesinde belirlenen emsal harici alanlar toplamı aşılmamak şartı aranmayacağı düzenlemesi de sektör bakımından oldukça önemli bir düzenleme niteliğindedir.