| Okuma Süresi: < 1

KİRALANANIN KULLANILMAMASI VE HUKUKİ SONUÇLARI

AV. DEMET CEYLAN DEMİRCAN

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Borçlar Kanunu 324.maddesinde yer alan ‘Kiralananın Kullanılmaması’ başlıklı madde içeriğinde ‘Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.’ Hükmü yer almaktadır.

Madde metninde kiracının kendi kusurundan kaynaklanan bir durumdan bahsedilmiş olsa da bu durumdan “kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan bir umulmayan hal veya mücbir sebep” olarak anlaşılmalıdır. Örneğin kiracının işi gereği belirli bir dönem için yurt dışına gitmesi, kiracının işyeri olarak kiraladığı meskeni sözleşmesel bir yükü olarak işyeri ruhsatını alamadığı için işyeri olarak kullanamaması veya kusuru bulunmasa dahi hapis cezasına çarptırılarak belirli bir süre için mahkum edilmesi gibi hallerde kiracı, kirayı ödemek zorundadır. TBK m. 324’te teknik anlamdaki objektif imkansızlıktan farklı olarak kiralananın kullanılması imkanı “kullanım kiracıya bırakıldıktan sonra” sadece kiracıya ilişkin olarak ortaya çıkan sebeplerle ortadan kalmakta veya sınırlanmaktadır.

Eğer kullanma kiracının şahsından kaynaklanan bir sebepten değil de objektif imkansızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkar. Örneğin deprem sonucu kiralananın tamamen hasar görmesi, yangın nedeniyle kullanılmaz hale gelmesi veya binada çıkan halk sağlığını tehdit eden bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi halleri sayılabilir

Kiraya verenin ‘yapmaktan kurtulduğu giderler’ açısından ise; Kiraya Verenin karşıladığı kullanım giderleri (elektrik, su, doğal gaz vb.) kira bedelinden indirilecek giderlere örnek teşkil eder.

Sözleşmenin icrasını çekilmez hale getiren sebeplerin varlığında sözleşmenin taraflarca feshedilebileceğine dair BK 252 maddesi hükmü bu maddeden ayrılarak, TBK m. 331 de düzenlenmiştir. 6217 Sayılı Kanun Geçici Madde 2 uyarınca, TBK m. 324, 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süre ile uygulanamayacaktır.