| Okuma Süresi: 4 Dakika
|

Kentsel Dönüşüm

KERİM KOCAMAN HİLAL ÖZIŞIK
Kentsel Dönüşüm

Bu çalışmamızda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm için aranan oy çoğunluğunun nasıl sağlanacağına ilişkin açıklamalarda bulunacağız.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, kentin imar planına uymayan ruhsatsız binaların yıkılıp, planlara uygun olarak toplu yerleşim alanlarının oluşturulmasıdır.

Uygulamada “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, riskli alanların üzerinde bulunan yapıların tekrar değerlendirilmesi ile ilgili düzenlemeler yapılmıştır.

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesinin 2 ve 3. fıkralarında uygulama alanında bulunan yapıların nasıl değerlendirileceğine ilişkin karar alınması veya karar alınamaması hâlleri düzenlenmiştir.

İşbu haller; “Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Gayrimenkuller Nasıl Değerlendirilmelidir?

Malikler gayrimenkulleri nasıl değerlendireceği konusunda pek çok seçeneğe sahiptir. Bu değerlendirmelerin hayata geçebilmesi için maliklerce yapılan görüşmelerde;

  1. Gayrimenkulun nasıl değerlendirileceğinin oybirliği ile karara bağlanması,
  2. Gayrimenkulun nasıl değerlendirileceğinin en az 2/3 pay çoğunluğu ile karara bağlanması,
  3. Gayrimenkulun ne şekilde değerlendirileceği hususunda herhangi bir karar alınmaması söz konusu olabilir.

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre esas olarak alınacak kararlar en az 2/3 pay çoğunluğuna bağlanmıştır.

Oybirliği ile Karar Alınması Süreci

Uygulama Yönetmeliği’nin 15/2. maddesinde 2019’da yapılan değişiklikle “oybirliği ile karar alınması zorunluluğu” kaldırılarak en az 2/3 pay çoğunluğu ile karar alınması usulü getirilmiştir. Kentsel dönüşüm süreci içerisinde oybirliği ile karar alınması güç olacağından bu usul terk edilmiştir.

Maliklerin oybirliği ile karar alınması sürecinde bazı hallerde en az 2/3 pay çoğunluğu ile karar alınması usulündeki hususları kıyasen uygulayarak oybirliği ile karar alabilmeleri mümkündür.

En Az 2/3 Pay Çoğunluğu ile Karar Alınması Süreci

Karar alınabilmesi için öncelikle bir toplantı düzenlenmesi gerekmektedir. Maliklerin ne şekilde toplantıya davet edilecekleri ve karar alacakları hususunda 6306 sayılı Kanun’da düzenleme bulunmadığından, normlar hiyerarşisinde aynı derecede bulunan KMK’nın ilgili hükümleri uygulanacaktır.

KMK md. 29/2’da yer alan hükme göre; “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

Bu bağlamda, alınacak kararlar KMK hükümlerine uygun bir şekilde yapılacak toplantı daveti ve karar alma usulüne bağlıdır. KMK hükümlerine uygun olmayan toplantı ve kararlara karşı sulh hukuk mahkemelerinde denetim yapılabilmesi mümkündür.

Yasaya göre, üçte iki çoğunluk ile toplantıda aşağıdaki;

  • Binanın yeniden inşa edilmesi için, müteahhit firma ile anlaşma yapılması,
  • Riskli yapının bulunduğu parselin komşu parselle birleştirilmesi,
  • Ada bazında inşaat yapılması amacıyla, gerekli anlaşmaların yapılması,
  • Riskli yapının bulunduğu parselin ifrazı (ayrı ayrı parsellere bölünmesi),
  • Riskli yapının, binada bulunan kat malikleri tarafından yeniden yapılması,

Kararları alınabilmektedir.

2/3 Çoğunluk Kararının Azınlıktaki Hissedarlara Bildirilme Hususu

2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlar, toplantıya katılmayan maliklere ve çoğunluk kararına iştirak etmeyen tüm hak sahiplerine noter vasıtasıyla bildirilecektir. Söz konusu ihtarnamede, “15” gün içerisinde çoğunluk kararının imzalanmaması halinde, karara katılmayan maliklerin hisselerinin Bakanlık tarafından satışa çıkarılarak, diğer paydaşlara satılacağı bildirilecektir.

En Az 2/3 Çoğunluk ile Anlaşma Sağlanamaz ise; 6306 sayılı Kanun’un 6/2. maddesi “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır ve ilk taksit ödemesi, mezkûr fıkraya göre belirlenen tutarların beşte biri oranında yapılır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Bu bağlamda, mağduriyetlerin önlenmesi bakımından çoğunluk kararının alınması önem arz etmektedir.

2/3 Çoğunluk Kararına Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar Nelerdir?

Çoğunluk kararına karşı açılabilecek davaların öncelikle görev yönünden çözüme kavuşturulması gerekmektedir. 6306 sayılı yasa kapsamında, riskli yapının ne şekilde değerlendirilebileceğine ilişkin karar toplantısı, kat mülkiyeti kanunundaki usullere mi tabi olacaktır.

Yoksa, bu toplantı genel hükümlere göre mi yürütülecektir. Çoğunluk kararı toplantısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu kabul edildiğinde, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak toplantı, kendine özgü koşulları nedeniyle, genel hükümlere tabi tutulduğu takdirde, bu durumda, görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır.

İlgili Yargıtay kararlarına bakıldığında da “Görev Yeri Belirleme” konusuna ilişkin bir istikrar sağlanmadığı görülmektedir.

Yargıtay 20.HD, 10.12.2015 tarih; E.2015/5616, K.2015/12443 sayılı kararında; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan, 2/3 çoğunluk kararının iptaline yönelik davalarda, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 20.HD, 09.11.2015 tarih; E.2015/8497, K.2015/10830 sayılı kararında; 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan üçte iki çoğunluk kararı uyarınca imzalanan, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre dairesinin küçülecek olması nedeniyle, uğradığı maddi zararın tazmini için açılacak davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir.

İlginizi Çekebilir: Kentsel Dönüşüm Sürecinin Kira Sözleşmelerine Etkisi Nedir?