Ülkemizin yaygın sorularından biri “kaçak kat kiraya verilir mi?“, ruhsatsız veya ruhsatsa aykırı kaçak yapılar ve bu yapıları yapanlar hakkında hangi ceza ve yaptırımların uygulanacağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelerdeki yaptırımlar incelendiğinde, 32. maddede düzenlenen mühürleme ve yıkım yaptırımları kaçak yapıya, 42. maddede düzenlenen imar para cezası yaptırımı ise kaçak yapı sahibine (yapıyı yapana) yöneliktir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre, imar para cezası verilebilecek kişiler şunlardır:
Yapının sahibi,
Yapı müteahhidi,
Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesul.
Ceza Hukuku’nun en önemli ilkelerinden biri olan “Cezaların Şahsiliği” ilkesi idari para cezaları için de geçerlidir. Bu nedenle, imar para cezası verilirken yapı sahibinin kim olduğunu tespit etmek önemlidir. “Yapı Sahibi” ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı yapan kişidir. Uygulamada en sık yapılan hata, tapu kaydında malik olarak görünen kişinin yapı sahibi olarak kabul edilmesi ve imar para cezasının da doğrudan bu kişiye verilmesidir. Ancak, yapı sahibi ile tapu kaydında malik olarak görünen kişi her zaman aynı kişi olmayabilir.
Cezaya muhatap olacak kişinin yapının maliki olması şart değildir. Mimari projeye aykırı inşaatın, ev sahibinin muvafakati olmaksızın kiracı tarafından yapılması halinde cezanın muhatabı kiracı olacaktır.
Kaçak Kat Kiraya Verilebilir mi?
“Anayasa Mahkemesinin somut olaydaki idari para cezasının kanuni dayanağı olan 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinin itiraz yoluyla iptali istemine ilişkin kararında ve Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere yapı sahibi ibaresinden anlaşılması gereken, yapıyı mevzuata aykırı inşa eden kişidir. Yine bu kararlarda, idarelerce gerekli araştırma yapılarak mevzuata aykırı inşaat yapan kişi tespit edilmeksizin doğrudan yapının mülkiyet sahibine para cezası verilmesinin kanunun amacı ve anlamı ile bağdaşmayan bir sonuç doğuracağı vurgulanmıştır.” şeklinde ifade edilmiştir.
Ruhsatsız Yapı ve Kiraya Verilir mi?
Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerinin geçerli olabilesi için herhangi bir şekil şartı aramadığından kira sözleşmesi sözlü de kurulabilir. Kiraya verenin malik olması şart değildir. Bir kişi kendisine ait olmayan arsadaki gecekonduyu kiralarsa konut ve çatılı işyeri kiraları hakkındaki hükümlerin uygulama alanına girer.
Kira sözleşmesi geçerli kabul edilebiliyorsa mevzuata uygun olarak inşa edilip edilmediğine, tapusunun olup olmadığına bakılmaksızın her türlü taşınır taşınmazın konut ve çatılı işyeri olarak kiralanması halinde TBK’nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerine tabidir.
Yapı Kullanma İzni Olmayan Evin Kiraya Verilmesi
Yapı kullanma izni belgesi olmayan ev kiraya verilebiliyor fakat kiracının karşılaşmak zorunda kaldığı bazı durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu durumları şöyle sıralayabiliriz; İSKİ suyu şebeke tarifesinden değil şantiye tarifesinden hesaplıyor aynı işlem elektrik faturasında da uygulanmaktadır. Elektrik faturası da yüksek tarifeden hesaplanıyor ve faturalar oldukça yüksek gelecektir. Eğer kiracı evin yapı kullanma izni olmadığını bilmiyorsa, ev sahibine dava açabiliyor. Ancak kiracı bu durumu önceden biliyorsa kira sözleşmesinin feshi mümkün olmayacaktır.
Not: Bir yapının inşasına başlamak için gerekli izin belgesi yapı ruhsatı, inşası tamamlanan yapının kullanılabilmesi için gereken lisans ise yapı kullanma izin belgesidir.
Kiracı Tarafından Yapılan Ruhsatsız veya Ruhsata Aykırı Kaçak Yapı Nedeniyle, Taşınmazın Malikine Para Cezası Verilebilir mi?
Bu konudaki Danıştay kararları çok fazla değişkenlik göstermektedir. Ancak, bizim de katıldığımız ve Danıştay’ın en yakın tarihli içtihadına göre, yapının maliki ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinde, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde varsa, malike para cezası verilmesi mümkün değildir. Konuyla ilgili Danıştay içtihatları şu şekildedir;
Danıştay’ın 2020 yılına kadar ki içtihatları, böyle bir durumda malike imar para cezası verilemeyeceği şeklindeydi Ancak, 2020 yılında oyçokluğuyla verilen bir kararda, malik ile kiracı arasındaki sözleşmede, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde olsa dahi, malike para cezası verilebileceğine karar verilmiştir; Fakat, 2020 yılının Aralık ayında oybirliğiyle verilen bir kararda ise, eski içtihada dönüş yapılarak malik ile kiracı arasındaki sözleşmede, kiracının ruhsat almadan yapı ve tadilat yapamayacağı şeklinde madde bulunması durumunda, malike para cezası verilemeyeceğine karar verilmiştir.
Kaçak Kat Kiraya Verilirse, Kiracı Ortak Giderlere Katılmak Zorunda mıdır?
İç-dış cephenin ve ortak alanların boyası, merdivenlerin mermerle kapatılması, çatı onarımı yapılması gibi giderlere 4. katın malikinin de katılması zorunludur. Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmasa da o çatı katında bir aile yaşıyor ve bu yapılacak işler o kişiyi de ilgilendirmektedir. Hatta, giriş kat-orta kat bağımsız bölüm sahiplerine göre; çatının onarılması, merdivenlerin mermerle kaplanması gibi işler çatı katındaki aileyi daha çok ilgilendirmekte. Zira, onların daha çok işine yarayacak.
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir yaptırım uygulanacağı İmar Kanunu m. 32’de düzenlenmiştir.
Hükme göre, yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynen paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılmasının yasalara uygun düşmeyeceği Yargıtay kararlarında da ifade edilmektedir
Kiracı İmar Yaptırımlarına Yönelik Dava Açabilir mi?
İmar yaptırımlarına karşı kiracının da dava açması söz konusu olabilir. Yaptırımın kiracının yapıdan yararlanma imkanını ortadan kaldıracak nitelikte olması halinde -örneğin yıkım kararı- kiracının dava ehliyetinin bulunduğunu kabul edilmektedir. Davacının kiracı olarak oturmakta olduğu yapının yıkılması sonucu uğradığı zarardan gerek yapının inşa aşamasında gerek daha sonraki aşamalarda, yapıya ilişkin denetim ve gözetim görevini yerine getirmeyen idare sorumlu tutulmuştur.
Aynı şekilde ruhsatsız olması dolayısıyla yıktırılmasına karar verilmesine rağmen, belediyece yıktırılmayan ve iskân edilmesine göz yumulan binanın kendiliğinden yıkılması sonucu ölenlerin yakınlarının açtığı tam yargı davası da kabul edilmiştir.
Kaçak Kat Kiraya Verilir mi? Sorusuna daha detaylı yanıt almak için ekinimizle iletişime geçebilirsiniz.
Danıştay kararınca; “3194 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tesis edilen yıkım işleminin, doğrudan yapıya yönelik olarak tesis edilmesi nedeniyle, adına işlem tesis edilen ve yapının maliki olan kişiler dışında, yapıda kiracı olarak bulunanların da yıkım işleminin iptalini istemelerinde meşru, kişisel ve güncel ilişkisi vardır. Dolayısıyla yıkım işleminin iptali istemiyle dava açma ehliyetleri de bulunmaktadır”. (D14D., 18.4.2012, E. 2011/ 9654, K. 2012/ 2931, KİBB)
Not: Kiracının kaçak kata ilişkin malike karşı açabileceği dava kira ilişkilerinde ayıp hükümlerinde mümkün olabilir. Yapının ruhsatsız olması hukuki ayıptır. Aşağıdaki olayımızda ayıba ilişkin mahkeme kararı mevcuttur.
Olayımıza gelince, taraflar arasında imzalanan 26/05/2010 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan bodrum kat, zemin kat ve çekme kattan ibaret ev, bilgisayar meslek kurs yeri olarak kullanılmak üzere davacılar tarafından kiralanmıştır. Kiralanan taşınmazın ruhsatsız yapı olduğu hususunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davacı kiracı tarafından davalıya gönderilen 01/09/2010 tarihli ihtarname ile kiralanan taşınmazın kaçak yapı statüsünde olduğu ortaya çıkan hukuki ayıbın bildirilmediği ve kasten gizlendiği belirtilerek sözleşme feshedilmiş ve tazminat istemine ilişkin eldeki dava açılmıştır. Tacir olan kiracının kiralama öncesinde basiretli davranarak sözleşme konusu kiralananın durumunu, niteliğini, kullanma amacına uygunluğunu, bu bağlamda işyerinin faaliyete geçirilmesi için gerekli koşulları, kiralanan taşınmazda bahsedilen işin yapılıp yapılamayacağını araştırması gerekir. Bunun yanında davacı tarafından davalıya süreli bir ihtar gönderilerek ayıbın giderilmesi istenmeden sözleşme feshedilmiş olup bu durumda kiracı ancak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Mahkemece bu husus üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı 12.253,81 TL alacağın davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir. (YARGITAY 6. Daire, Esas No: 2015/46)
