Kira sözleşmelerine ilişkin yasal düzenlemede konut ve işyeri kira kiraları ayrı ele alınmalıdır.
Türk modern perakende sektörü birçok ülkeyle karşılaştırıldığında hızla büyüyen bir sektördür. Ancak, bu hızlı büyümeye rağmen bu alandaki potansiyelin tam olarak kullanıldığını söylemek mümkün değildir. Bunun temel nedenlerinden biri de ilgili mevzuatın bazı sınırlamalar içermesi ve sektörün ihtiyaç duyduğu düzenlemelerin yapılmamasıdır.
Yakın zamanda çıkarılan 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkındaki Kanun (PTDK) ve bu Kanun’a bağlı yönetmelikler sektörün önünün açılması bakımından bir fırsat sunmuş; ancak, bu fırsat da tam olarak değerlendirilememiştir. AVM sektörü perakende sektörünün bir alt bölümünü ifade etmekte ve yer sağlayıcı olarak faaliyet gösteren AVM yatırımcıları ile perakende ticaretle uğraşan kiracılar arasındaki ilişkiler Türk Borçlar Kanunu (TBK) tarafından belirlenmektedir.
Yeni Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinde ticari gayrimenkuller ile ilgili düzenlemelerinin doğuracağı mahsurları gidermek bakımından bazı hükümleri 8 yıl süreyle (01.07.2020 tarihine kadar) ertelenmiş bulunmaktadır. Bu erteleme düzenlemesi AVM sektörünü ölümcül bazı etkilerden korumuş olmakla birlikte; Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin düzenlemeleri sektör bakımından ekonomik gerçekleri dikkate almayan hükümleri itibariyle olduğu gibi yürürlüktedir.
Öncelikle, TBK’nun kira akdine ilişkin Konut ve Çatılı İş Yerlerine İlişkin Hükümleri (madde 339-356) ticari yaşamın gerçeklerinden oldukça uzak düzenlemeler içermektedir. Oysa “konut kirası” ile “iş yeri kirası” nitelik itibariyle birbirinden oldukça farklı iki ilişki biçimini ifade eder. İlkinde Anayasa’da yer bulmuş konut masuniyeti ve ailenin mahremiyeti gibi kamu düzeninden hususları gözetmek kaçınılmaz iken, ikinci ilişki tamamen ticari alanda cereyan etmekte ve korunan tarafı teşkil eden kiracı tarafının çoğu zaman tacir olduğu, dolayısıyla da sözleşme serbestisi ilkesinin cari olması gerekmektedir. Bu basit gerçeğe uygun ikili bir düzenleme yapılmadıkça, bir tarafta konut kiracıları korunması gerektiği kadar korunamamakta, diğer tarafta ise işyeri kiracıları hiç yararlanmamaları gereken bazı koruyucu düzenlemelerden yararlanır hale gelmektedir. Bu nedenle, TBK’da köklü bir değişiklik yapılması ve konut kiraları ile iş yeri kiraları arasında bir ayırım gözetilmesi gerekmektedir.
Kiracı tarafında tacir olan kira sözleşmelerinin ayrı bir bölümde düzenlenmesi ve bu düzenlemede taraf iradelerine öncelik verilmesi birçok sebepten gerekmektedir.
Taraflar itibariyle koruma ihtiyacının olmaması
Modern (organize) perakende sektöründe perakende işletmeler konusunda uzman ve çoğu zaman kiraya veren tarafını teşkil eden malikten aktif büyüklük itibariyle çok daha büyük olan firmalardır. Hal böyle iken, yani korunmaya muhtaç olmayan bir tarafın hizmetine korumacı hükümleri sürdüğünüz zaman, ortaya adil sonuçların çıkmayacağı tabiidir.
Yine ticari gayrimenkuller söz konusu olduğunda büyük markaların AVM projelerinde ve büyük şirketlerin ofis plazalarında yatırım kararlarında doğrudan etkili olduklarını biliyoruz. “Anchor” olarak adlandırılan mağazaların desteklemediği AVM projelerinin, sönük kaldığı herkesçe malumdur. Diğer yandan, büyük şirketlerin uzun süreli kira sözleşmeleri karşılığında ofis plazalarını maliklere adeta “sipariş” ettikleri bilinen gerçeklerdir. Bu nedenle, TBK’daki mevcut düzenleme barınma ihtiyacının yakıcılığını merkeze alan ve kiracıya koruma sağlayan hükümlerini bizzat projeyi dizayn edip yapılması için anlaşma yapan büyük şirketlere uygulamak son derece adaletsiz sonuçlar çıkarmaktadır.
Genel Giderlerin Bileşimi
TBK’da “yan giderler”, KMK’da “ortak giderler”, PTDK’da “ortak kullanım alanlarına ait giderler” olarak geçen ve aslında en doğrusu “genel giderler” (common expenses) veya “hizmet bedelleri” (service charges) olarak adlandırılması gereken giderlerin yapısı nedeniyle ticari gayrimenkullerin genel giderleri konut veya alelade iş yeri giderlerinden çok farklıdır.
Örneğin, AVM’lerin bir pazarlama bütçesi vardır ve bundan kiracıların önemli bir kısmı doğrudan yararlanır; sanıldığı kadar dolaylı bir ilişki yoktur. Yine AVM’lere ziyaretçi servisi konulması ve bundan kaynaklanan giderler ne KMK ve ne de TBK’da düzenlenmiş değildir. Aynı şekilde, ilk açılışta katlanılması gereken ortak alanlardaki demirbaş bütçesi de yine alelade iş yeri ve konut yapılarında olmayan bir tür teşkil etmektedir.
Bütün bu özellikli giderlerin yapılma şekli ve bunların kiracılara nasıl dağıtılacağı bir ölçüde 6585 Sayılı PTDK ve AVM Yönetmeliği yoluyla giderilmeye çalışılmıştır. Ancak, mevcut haliyle AVM Yönetmeliği’nin ortak giderlere ilişkin hükümleri TBK’nın yan giderlerle ilgili düzenlemeleri çelişmektedir. Bu çelişkiye katlanmaktansa farklı dinamik ve saiklere sahip ticari kira sözleşmelerini ayrıca düzenlemek hukuk tekniğine daha uygundur.
Yönetme biçimi
TBK ve KMK’nın gayrimenkul yönetimi ve yönetim giderlerine ilişkin yaklaşımı modern zamanların ekonomik gerçeklerinden çok uzakta kalmıştır. Taşınmazın değerini profesyonel ve markalaşmış şirketlerin yönetimi sayesinde yüksek tutmanın mümkün olduğu hemen herkesçe kabul görmektedir. Bu durum, aynı zamanda “mülk yönetimi” adı altında bir alt sektör teşkiline imkân vermekte ve bu şirketler arasında ve farklı taşınmazlar arasında rekabetçi bir ortama neden olmaktadır. Hizmetin kalitesini hedef edinen böylesi bir rekabetçi ortam olumlu olmakla birlikte, böyle bir rekabetin gereği olan farklı giderlerle “fark yaratma” çabasındaki yönetim tekniklerini adeta yasaklayan TBK bu alandaki gelişmeyi baltalamış olmaktadır. Zira, TBK “yan giderleri” sınırlı olarak saymakta ve başkaca bir tutarın kiracıdan tahsilini yasaklamakla aslında bu rekabetçi ortamı öldürmektedir.
Ciro Kirası Uygulaması
TBK “konut ve çatılı iş yerleri”ni tek bir ayırımda ele alarak ve ciro kirası gerçeğini görmezden gelerek, perakende sektöründeki perakende işletmeler ile onlara yer sağlayan AVM yatırımcıları arasındaki “iş ortaklığı” gerçeğini görmezden gelmektedir. Oysa, birçok AVM ya tümden ya da belli bir asgari kira tutarı olmakla birlikte kısmen ciro kirası ile kiralanmaktadır. Yani, kiracının gelirinin belli bir oranı kiraya verenin kira gelirini teşkil etmektedir.
Bu geliri maksimize etmenin her iki tarafın ortak çıkarına olacağı kesin olmakla birlikte; kar maksimizasyonunun nasıl yapılacağı konusunda bazen tarafların ayrı ayrı düşündüklerine sıkça rastlanmaktadır. Esasen AVM gibi yapılarda bırakın malik ile kiracının aynı yönde düşünmesini, kiracıların kendi aralarında dahi çok farklı yönelimler içinde olduğu bir sır değildir. Farklı kiracı grupları (food court, küçük mağaza, orta mağaza, büyük mağaza, sinema, gösteri merkezi, hipermarket) arasında farklı çıkar grupları olduğu bir vakadır ve aslında bütün bu farklı grupların tek ortak zemini toplam ciroyu artırmaktır ama bu tek ortak çıkar yönünde bütçe oluşturmaya imkan veren bir TBK yürürlükte değildir.
İş Yeri Kira Sözleşmesi İçin Öneri
Uygulamada daha fazla sorun çıkmaması için AVM’leri de içerecek şekilde tarafları Türk Ticaret Kanunu’na (TTK) göre “tacir” olan kira sözleşmeleri bakımından TBK’nun sadece kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlerinin uygulanacağına dair bir kanun değişikliği yapılması yararlı olacaktır. Böylece, emek yoğun çalışan esnaf ve serbest meslek mensupları bu düzenlemenin dışında tutulacak, onların kira ilişkileri iş yeri kirası bağlamında ele alınacak ve bazı korumacı hükümler onlar açısından devam edecektir. Böylece, soruna geçici bir çözüm bulunmuş ve sorunu tümden çözecek yeni düzenleme yapma çalışmaları yürütülürken bu ticari kira ilişkisinin tarafları üzerindeki baskı ortadan kaldırılmış olacaktır.
