| Okuma Süresi: 4 Dakika

GAYRİMENKUL YATIRIMI YENİDEN ŞEKİLLENDİ

STJ. AV. EBRU CEYHAN

05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Gayrimenkul Sertifikaları Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Tebliğ 07.3.2017 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmış ve bu tebliğ ile Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği’ne birtakım eklemeler yapılmış, mevcut uygulamada değişikliğe gidilmiştir. Gayrimenkul sertifikası İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değerine eşit bir sermaye piyasası aracıdır.

Bugün yayımlanan tebliğ ile Yapı Denetim Kuruluşları tanımlanmış; bu kuruluşlara görev ve yetkiler verilmiş, gayrimenkul sertifikası ihraç tutarının üst sınırı değiştirilmiş, bina ve blok gibi bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin bir kısmının ihracı yasaklanmıştır. Ayrıca Gayrimenkul projesinin tamamlanması amacıyla  finansman imkanlarının kullanılması durumunda, gayrimenkul sertifikası olan bağımsız bölümlerin teminat verilmesi imkanı kaldırılmış ve ihraççının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilmesi, rehnedilmesi, teminat gösterilmesi, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilmesi, iflas masasına dâhil edilmesi, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesi yasaklanmıştır. Tebliğde ayrıca projenin gecikmesi ve gerçekleşmemesi durumlarında verilen ek süre sonunda da ihraççının yükümlülüğünü yerine getirememesi halinde yapılacak uygulamalar, ihraçtan elde edilen fonların kullanılması ve ihraççılara ilişkin esaslar konusunda önemli eklemeler ve değişiklikler mevcuttur.

 

Tebliğ ile getirilen değişiklik ve eklemeler şöyledir:

  1. Hak sahipliği tanımından belediye kanunu kapsamında kentsel dönüşüm amaçlı proje yürütülen alanlarda taşınmaz sahipleri çıkarılmıştır.

“m) Hak sahibi: 6306 sayılı Kanun, 2985 sayılı Kanun ve 775 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm amaçlı proje yürütülen alanlarda, taşınmazlar üzerinde hak sahibi olduğu ilgili kurumlarca tespit edilen ve uzlaşma sağlanan kişileri,”

  1. Tali edim tekrardan tanımlanmıştır.

“u) Tali edim: Tali edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde ihraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasını,”

  1. Tebliğin önceki halinde yer almayan yapı denetim kuruluşları tanımlanmıştır.

“z) Yapı denetim kuruluşu: 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunda tanımlanan Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile münhasıran yapı denetimi görevini yapan, ortaklarının tamamı mimar ve mühendislerden oluşan tüzel kişiyi,”

  1. Gayrimenkul sertifikasının genel esasları başlığı altına aşağıdaki hüküm eklenmiştir:

“Bir bina veya blok gibi ancak bütünü tamamlandığında kullanılabilecek yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin bir kısmı ihraca konu edilemez, bunların tamamının gayrimenkul sertifikası ihracına konu edilmesi zorunludur. 5 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda bu şart aranmaz.”

  1. Ayrıca gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı için mevcut olan %50 oranı kaldırılarak hüküm şöyle düzenlenmiştir:

(2) Gayrimenkul sertifikası ihraç tutarı, ihraca konu bağımsız bölümler için Tebliğin 6 ncı maddesinin birinci fıkrası çerçevesinde hazırlanan değerleme raporunda takdir edilen değer referans alınmak suretiyle ihraççı tarafından belirlenir. Belirlenen ihraç tutarı dahilinde izahnamede belirtilmesi kaydıyla ek satış yapılabilir. Ancak, izahnamede ihraç edilecek gayrimenkul sertifikalarının ek satış dahil toplam tutarının belirtilmesi zorunludur.

  1. Arsa Sahibi ve İhraççıya ilişkin esaslar başlığı altında hükümler revize edilerek TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıklarının yanı sıra bunların iştirakleri de etki alanına sokulmuştur.
  2. Değerleme, fizibilite ve inşaat ilerleme raporları aşamalarında değerleme kuruluşlarının yerine yapı denetim kuruluşları getirilmiş ve yetki, görev ve sorumlulukları belirtilmiştir. Yapı Denetim Kuruluşları için getirilen yeni metin aşağıdaki gibidir:

(2)Edimlerin ilgili ifa süreleri içerisinde yerine getirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda veya Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, yapı denetim kuruluşları tarafından projeye ilişkin olarak bir fizibilite raporu hazırlanır. Bu raporda asgari olarak, projenin mevcut tamamlanma düzeyi ile bitirilmesi için gerekli olan süre ve tahmini maliyet hakkında bilgi verilir.

(3) İhraçtan elde edilen fonların inşaat ilerleme esasına göre ihraççıya aktarılabilmesini teminen yapı denetim kuruluşları tarafından inşaat ilerleme raporları düzenlenir.

(4)  Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, bu maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında sayılan raporlar yapı denetim kuruluşları yerine başka kurumlarca hazırlanabilir.”

(5) Yapı denetim kuruluşları, ikinci ve üçüncü fıkralar kapsamında hazırlamış oldukları fizibilite ve inşaat ilerleme raporlarında yer alan yanlış, yanıltıcı ve eksik bilgilerden bu Tebliğ ve Kanunun ilgili hükümleri çerçevesinde sorumludur.

  1. Tali edimlerin kullanılması ile ilgili tüm madde metni değiştirilmiştir ve burada önemli bir değişiklik getirilmiştir. Tali edimin proje bitişini takip eden 120 gün için yapılması zorunluluğu kalkmıştır. Önceden izahname ve ihraç belgesinde yatırımcıların bilgisine sunmak şartıyla İhraççı, gayrimenkulün gerçek değerinin proje bitiş tarihinden ne kadar sonra oluşacağını tahmin ediyorsa tali edim süresini de o uzunlukta belirleyebilecektir.
  2. Tali edimin yerine getirilmesi için bağımsız bölümlerin satışını en çok 3 defa açık artırmaya çıkmak şartıyla gerçekleştirme zorunluluğu kaldırılmıştır. İhraççı, proje bitiş tarihini ve projeye ait bağımsız bölümlerin ne zaman değerleme raporunda belirtilen fiyat ve şartlarda elden çıkarılabileceğini önceden izahnamede ve ihraç belgesinde ilan ederek itfa tarihini de ona göre belirleyecektir.

Burada getirilen yeniliklerden göze çarpanı aşağıda altı çizili olarak verilmiştir.

“(1) Asli edim kullanım sürelerinin bitimini takiben asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcıların, tali edimi talep ettikleri kabul edilir. Tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümler ihraççı tarafından, edimlere ilişkin taleplerin alındığı tarihten vadeye kadar olan sürede satılabilir.”

  1. Tali edimde kısmı itfa imkanı getirilmiş olup tali edim süresi boyunca satıştan elde edilecek bedel bağımsız bölümlerin tümünün satımının tamamlanması beklenmeden gayrimenkul sertifikası sahipleri arasında oranlarına göre dağıtılabilecektir.
  2. Proje gecikmesi halinde kurulca işin bitebileceği bir ek süre kararlaştırılır. Bu sürecin devamını düzenleyen madde hükmü değişikliğe uğramış olup yeni hali şöyledir:

(2) Verilen bu ek süre sonunda veya ek süre talebinde bulunulmaması halinde vade sonunda edimlerin yerine getirilememesi veya getirilemeyeceğinin anlaşılması projenin gerçekleşmemesi durumudur. Bu durumda ihraççı, gayrimenkul sertifikalarının itfa bedelini ve cezai şartı yatırımcılara ödemekle yükümlüdür.

  1. Önceki düzenlemeye göre ihraçtan elde edilecek olan fonun ihraççıya intikali, ancak inşaat ilerleme raporunda belirlenen oranlar ölçüsünde mümkündü. Yeni düzenleme ile ihraçtan elde edilecek fonun %10’luk kısmının inşaat başlamadan önce doğrudan ve başka bir onaya/rapora ihtiyaç duyulmaksızın ihraççıya aktarılacağı düzenlenmiştir.
  2. Talep etmeleri ve bakanlık tarafından yetki devri yapılması durumunda belediyeler, İller Bankası A.Ş. ve TOKİ, bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler, TOKİ’nin anlaşma yapacağı bağlı ortaklıkları, iştirakleri, tüzel kişiler gayrimenkul sertifikası ihraç edebilecektir.