Gayrimenkul yatırım ortaklığı; gayrimenkulleri alan veya gayrimenkullerle ilgili haklara ve projelere, altyapı hizmetlerine veya sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan ve bu kapsamda mevzuatta bu başlıklarla ilişiği bulunan ve gerçekleştirilmesine izin verilen faaliyetleri yerine getiren kurumdur. Gelirleri, kurumlar vergisinden istisna olmakla birlikte öz varlığa dayalı, ipotekli ve karma gayrimenkul yatırım ortaklıkları olmak üzere üç türe ayrılmaktadır.
Bu çalışmada gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluş amacına, kuruluş şekline, kuruluş şartlarına, paylarının halka arzına, bilgi verme ve kamuyu aydınlatma yükümlülüğüne değinilecektir.
Kuruluş Şekli ve Amacı Nedir?
Tüzel kişiliğin kuruluş amaç ya da amaçları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde sayılmıştır. Buna göre ortaklıklar; münhasıran altyapı hizmetlerinden oluşan bir portföyü veya tebliğin 4. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen (gayrimenkule dayanan haklar, gayrimenkul projeleri vb.)diğer haklardan oluşan bir portföyü işletmek, belirli bir projeye, gayrimenkule ve altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak, belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla kurulabilmektedir.
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşu, yeni kuruluş veya dönüşüm esası ile gerçekleşmektedir. Dönüşüm esası kapsamında anonim şirketlerin esas sözleşmelerini Kanun ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne göre tadil etmesi gerekmektedir. Kuruluş Ve Dönüşüm Şartları
Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş ve çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000,00 TL’den az olmaması; eğer münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecekse 100.000.000,00 TL’den az olmaması gerekmektedir. Sermaye miktarı, 60.000.000,00 TL’den az ise sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun; 60.000.000,00 TL ve daha fazla olması halinde ise, sermayenin 6.000.000,00 TL’lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 10.000.000,00 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış̧ olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış̧ olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş̧ konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması zorunludur. (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği m. 6/II)
TTK m. 339’a göre esas sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ve bütün kurucuların imzalarının noterce onaylanması şarttır. Kurulan veya dönüşen ortaklıkların Kurula başvurması zorunludur. Kurulca başvurunun uygun görülmesi halinde alınacak diğer izin ve onaylar saklı kalarak kuruluşun veya esas sözleşmenin değişikliğinin onaylanması talebi Bakanlığa iletilir.
Kuruluş işlemlerinde esas sözleşmenin konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde ticaret siciline tescil ettirilmesi, dönüşüm işlemlerinde ise esas sözleşme değişikliğinin onaylanacağı genel kurulun, konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde gerçekleştirilmesi ve genel kurul kararının genel kurul toplantısını takip eden en geç 15 gün içerisinde ticaret siciline tescil ettirilmesi zorunludur. Ortaklıklar; kuruluş esas sözleşmesinin veya dönüşüme ilişkin genel kurul kararının ticaret siciline tesciline ve TTSG’de ilanına ilişkin belgeleri, ilan tarihini takip eden altı iş günü içinde Kurula göndermektedir. (Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği m. 8/III ve 8/IV)
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Paylarının Halka Arzı
Bahsi geçen tebliğ, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarını halka arzını da düzenlemektedir. Halka arz için gereken birtakım şartların sağlanması gerekmektedir. Kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları; gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak kurulan ortaklıkların 6. maddenin ikinci fıkrasının (f) ve (g) bentleri kapsamında genel müdürün atanması; portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz standart formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayelerinin asgari %25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.
Bilgi Verme ve Kamuyu Aydınlatma
Yatırımcıların, sermaye piyasası araçları hakkında doğru bilgilere sahip olabilmeleri ve buna göre yatırım yapabilmeleri gerekmektedir. Aksi takdirde yanlış bilgiler izinde gelişen aksiyonlarından zarar görürler ve bu vaziyet, sermaye piyasası araçlarının gelişmesi önünde büyük bir engel teşkil eder. Yatırımcılara doğru bilginin ulaştırılması ise kamuyu aydınlatma ilkeleri yoluyla sağlanır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği m. 40 ise “Bilgi Verme ve Kamuyu Aydınlatma” kenar başlığı ile bu konuyu kapsayan bir düzenlemedir.
