| Okuma Süresi: 3 Dakika
|

Gayrimenkul Kdv İstisnası

STJ. AV. EBRU CEYHAN SEZAİ ÖZKAMALI

Yurtdışı Kaynaklı Alımlarda Gayrimenkul Kdv İstisnası

8.02.2017 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı’na Gelir Vergisi Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi sunulmuş ve 23.02.2017 tarihinde Genel Kurulca kabul edilmiştir. Şu anda Cumhurbaşkanlığı onay safhasındadır. Sigorta primleri, Esnaf Ahilik Sandığı Kurulması, damga vergisi gibi alanlarda değişiklik öngören kanunun getirdiği düzenlemelerden biri de yabancıların ve yurtdışında yaşayan Türk Vatandaşları’nın belirli şartları sağlaması ile gayrimenkul alımlarında KDV istisnası uygulanmasıdır.

Düzenlemeye göre aşağıdaki şartları sağlayan gerçek veya tüzel kişiler tapuda yapacakları gayrimenkul alımında KDV’den müstesna tutulacaklardır.

  1. Tüzel kişi ya da gerçek kişinin ilk teslimi olmalıdır.
  2. Satın alınan gayrimenkul konut ya da işyeri vasfında olmalıdır.
  3. Bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmelidir.

Yukarıdaki 3 şartın sağlanması halinde;

  • -Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,
  • -Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen tüzel kişiler,
  • -Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (Önerge ile sonradan getirilen hükümdür.) kanun kapsamında KDV istisnasından faydalanabileceklerdir.

Bu şartları sağlamadığı halde KDV ödenmemesi halinde alınması gereken KDV, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte, alıcı ve satıcıdan tahsil edilebilecektir. Alıcı ve satıcı müteselsil sorumlu olacaklardır.

İstisna kapsamında satın alınan gayrimenkulün 1 yıl içerisinde satılmaması gerekmektedir. Satılması halinde tehsil edilmeyen vergi taşınmazı elden çıkarandan tahsil edilecektir.

İşbu düzenleme Cumhurbaşkanı tarafından imzalanıp Resmi Gazete’de yayınlandığı takdirde 01.04.2017 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır.

Yabancılara konut satışına sair yasal düzenleme

KDVK’nın 13/i maddesine göre konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (GVK m.3/2 hariç) ve Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri katma değer vergisinden istisnadır. Söz konusu istisnanın uygulamasına yönelik belirlemeler ise KDVUGT’nin II/B.12. Bölümünde yapılmıştır.

KDV Kanunu ve KDVUGT’nde açık olarak belirtilmese de istisnadan yararlanacak alıcılar gelir ve kurumlar vergisi kanunları açısından dar mükellef olmayı gerektiren şartlara sahip olması gerekmektedir. Bu açıdan bakıldığında istisnanın amacının yurt dışındaki sermayenin Türkiye’de konut-işyeri yatırımına teşvik amaçlı olduğu belirtilmelidir.

6824 sayılı Kanunun 7. Maddesine göre istisna 01/04/2017 tarihinden itibaren konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanmaktadır.

KDVK m.18’e göre; vergiden istisna edilmiş işlemleri yapanlar, ilgili vergi dairesine yazılı başvuruda bulunarak, belirtecekleri işlem türleri için vergiye tâbi tutulmalarını talep edebilecektir. Talebin dilekçede belirtilen ve dilekçe tarihinden sonra ifa edilen işlemlerin tamamını kapsaması gerekmektedir. Şu kadar ki, mükellefiyetin devam etmekte olan işlemleri bu kapsamda değildir. İfadeden anlaşılan, işlem bazında değil istisna türü bazında istisnadan vazgeçilebileceğidir. Ayrıca bu şekilde mükellef olanlar üç yıllık süre geçmedikçe mükellefiyetten çıkamayacaktır. Günümüzdeki rekabet koşulları ve taşınmaz satışlarında KDV yükünün satıcılarda kaldığı düşünüldüğünde istisnadan vazgeçmenin çok da cazip bir seçenek olmayacağını belirtmek isterizç. Ancak istisna şartlarının sağlanıp sağlanmadığı gerek teslim aşamasında gerekse teslim sonrasında sıkıca takip edilmesi gerekmektedir.

Özetle Yabancılar Konut Satışı
Yabancılara ev satışı, yurt içindeki herhangi bir vatandaşa ev satışı ile aynı işlemlere tabi tutulmamaktadır. Öncelikle Türkiye’nin herhangi bir ilinden ev satın alacak bir yabancının oturma izninin olmasına gerek olmadığı bilinmelidir. Ancak bu durum, yabancılara ev satışı sırasında herhangi bir yasal düzenleme olmadığı şeklinde algılanmamalıdır. 2644 numaralı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yabancıların ev satın alma işlemleri sırasında karşılaştıkları sınırlamalar ve haklar şu şekilde belirtilmiştir: “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.” Belirtilen kanun maddesine göre ev satın alacak olan yabancı kişilerden satış işlemleri gerçekleştirilirken uygulamada kişilerden taahhüdün alınması gerekmektedir. işbu taahhüde örnek vermek gerekirse; “Bu taşınmaz dahil, Türkiye Cumhuriyeti sınırları dahilinde şahsım tarafından edinilen bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni haklar ile taşınmazların miktarı otuz hektarı geçmemektedir. Aksi durumun tespiti halinde fazla miktarın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kayıtsız şartsız kabul ve taahhüt ederim.”

Nihai olarak yabancılara ev satışı gerçekleştirmek isteyen konut sahiplerinin öncelikle e-devlet sistemi veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden randevu alması gerekmektedir. Kimisine karmaşık gelen satın alma süreci sebebiyle kişilerin taşınmazı satın alırken gerekli evrakları temin edememekte, bu sebeple de süreç bir hayli uzayabilmektedir.