Paylaş
MGC Legal Telegram
AŞAĞI KAYDIR

YAYINLAR

Bağımsız bölümlerdeki sorunlara ilişkin

Bağımsız bölümlerdeki sorunlara ilişkin

Teras katı büyültülerek iki daire haline getirilen ve son hali tapuya tescil edilmemiş olan kat mülkiyetine sahip bağımsız bölümün diğer kat maliklerinin onayı alınmaksızın açılacak bir ortaklığın giderilmesi davasında bir tek bağımsız bölüm iki bağımsız bölüme ayrılması mahkeme kararı ile mümkün görünmemektedir. Zira mahkeme bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 12. Maddesindeki belgelerin tamamlanmasını talep etmektedir. Bu belgelerden Yönetim Planı ve Mimari Proje’nin kat maliklerinin sırasıyla beşte dört ve oybirliği çoğunluğuyla değiştirilebildiği dikkate alındığında bu husus açıkça görülmektedir. 

 

Değerlendirmemiz 

 

Özet kısmında belirtilen kat mülkiyetine tabi gayrimenkulün ortaklardan birinin başvurusu ile ortaklığın giderilmesi davasına konu olması mümkündür. Her ne kadar KMK’nun 7. Maddesinin ilk fıkrası “Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez” şeklinde olsa da hemen ardındaki “Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir” fıkrası bu işleme olanak tanımaktadır. Ancak; doğrudan kat mülkiyetine konu gayrimenkulde ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine ilişkin bir uygulama, Yargıtay kararı vb. bulunamamıştır.  Fakat, aşağıda belirtilen 6. Hukuk Dairesi’nin 1978/3126 E., 1978/3421 K., 03.05.1978 T.li kararındaki “Zira kat irtifakına tabi olan bölümün bağımsız bölümden bir farkı bulunmamaktadır. Açıklanan nedenle taksimi kabil olmadığı anlaşılan 2 numaralı irtifaklı dairenin satışı suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekir…” ifadesinden yola çıkarak kat mülkiyetine tabi gayrimenkullerin taksimi kabil ise ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine ilişkin açılacak bir davanın konusu olabileceği anlaşılmaktadır. 

 

KMK’nun 10. Maddesinin beşinci fıkrası “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” hükmünü havidir. Bu durumda kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümün kat mülkiyetine geçirilmesi için taraflardan birinin talebi ve bağımsız bölümün yapının tümünün kâgir olması (KMK. M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi yani kat mülkiyetine elverişli olması gerekir. Bu seçeneklere Davalının kat mülkiyetinin kurulması hususunu kabul etmesi de eklenebilir. Bu kabul ortaklığın giderilmesi hususunun kat mülkiyeti kurularak yapılması hususunda hakimi bağlayıcı olduğu gibi, Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi riskini ortadan kaldıracaktır.

 

Ancak mahkeme her durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 10. Maddesinde de belirtildiği üzere 12. Maddesindeki belgelerin tamamlanmasını talep etmektedir. Bu belgeler aşağıdaki şekildedir.

 

a)      Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

 

b)      Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

 

Bu durumda a) maddesinde belirtilen evraklardan “yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.” belediyeden temin edilecektir. Aynı şekilde b) maddesine göre de bir Yönetim Planı hazırlanacaktır. Yönetim Planının da yalnızca söz konusu iki daire için hazırlanamayacağı düşünüldüğünde Yönetim Planı ana binanın tüm malikleri tarafından hazırlanmalıdır. Bunun hali hazırda var olduğu düşünüldüğünde ancak Yönetim Planının tadil edilmesi mümkün olacaktır. Yönetim Planı da Maliklerin beşte dördünün onayı ile değiştirilebilecektir. Diğer yandan, mimari proje tadilinin de kat maliklerinin oybirliğiyle ve mimarın onayı ile gerçekleştiğini unutmamak gerekir.

 

Özetle; kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölüm için yeniden kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi başvurusu yapılması KMK, Yargıtay ve Hukuk Genel Kurulları kararı ile teorik olarak mümkündür. Ancak herhalükarda Belediye’nin ayrılması düşünülen dairelerin onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması gerektiği gibi ANA BİNANIN Yönetim Planının da maliklerin beşte dördünün onayı ile değiştirilmesine de ihtiyaç duyulmaktadır.

 

Bu sebeple ilk öncelikle Belediyeden dairelerin Mimari Proje uygun olup olmadığının araştırılması ve her iki daire için yapı kullanma izin belgesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bize şifahen verilen bilgi, bu hususların ilgili Belediye tarafından onay görmesinin mümkün olmadığı, hatta kat maliklerinin belediyeye müracaat aşamasında ittifak sağlamayacakları yönündedir.


#mgclegal #katmulkiyeti #mimariproje

© MGCLEGAL 2020 / BÜTÜN HAKLARI SAKLIDIR.
Yukarı Git