MGC Legal ekibinin hazırladığı işbu “Apartman ve Sitelerde Yönetici Seçimi” başlıklı makaleyi okumanıza sunarız.
Apartmanlar ve siteler, birçok ailenin yaşadığı sosyal alanlardır. Bu alanların yönetiminde bazı kuralları vardır. Apartmanda yönetici seçimi ya da sitede yönetici seçimi, yaşam alanlarındaki ihtiyaçların giderilmesi ve sorunların çözülmesi için bütüncül bir yönetim modelidir.
Bina bakım ve onarımından aidat toplanmasına kadar birçok konuda apartman yöneticileri sorumludur. Peki, apartmanda yönetici seçimi nasıl yapılır?Sitede yönetici seçimi ne zaman yapılır? Bu soruların cevapları ve daha fazlası için makalemizi inceleyebilirsiniz.
Apartman ve Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Kim Tarafından Seçilir?
Apartman ve sitelerde yönetici seçimi, kat maliklerinin çoğunluğu ile yapılan kurul toplantısında seçilir. Apartman yöneticisi seçimi için kat maliklerinin sayısı ve arsa payları bakımından çoğunluğu aranır. Apartman ya da sitede yönetici seçimi yapılırken yönetici ve yöneticinin oluşturacağı yönetim kurulu listesi, kat malikleri arasından seçilebilir.
Ayrıca, kat maliki olmayan dışarıdan kişiler de apartman yöneticisi olabilir, bu kişilerden yönetim kurulu teşkil edilebilir. Apartmanlarda sekiz ve sekizden fazla bağımsız bölüm varsa, apartman yöneticisi seçimi yasal olarak zorunludur. Bağımsız bölümü sekizden az olan apartmanlarda da yönetici seçilebilir; ancak, bunda yasal bir zorunluluk yoktur. Binadaki bütün bölümler bir kişinin mülkiyetine ait ise, bu bölümlere sahip olan kişi kanuni yönetici sayılır.
Apartman ve Site Yöneticisi Ne Zaman Seçilir?
Apartmanda yönetici seçimi, kat maliklerinin toplandığı yıllık olağan kurul toplantısında yapılır. Sitede yönetici seçimi, yılda en az bir kez yapılır. Yönetici seçiminin ne zaman yapılacağı, yönetim planında belirtilir. Planda herhangi bir tarih belirlenmemişse, her yılın ilk ayı apartman yönetici seçimi için olağan kurul toplantısı yapılır.
Site yöneticisi seçimi için yapılacak ilk kurul toplantısında kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanırsa yönetici seçimi yapılır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda yönetici seçimi için çoğunluk sağlanmalıdır. İlk ve ikinci toplantı arası yedi günden az olmamalıdır.
Apartman ve Site Yöneticisi Seçilemezse Ne Olur?
Sitede yönetici seçimi için yapılan kurul toplantılarında kat maliklerinin, sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu sağlanamazsa, yönetici seçilemez. Bu gibi bir durumda kat maliklerinden biri, apartmanda yönetici seçimi için sulh hukuk mahkemesine müracaat edebilir. Müracaat edilecek mahkeme, binanın bulunduğu yerde olmalıdır.
Bu durumda, apartman yöneticisi seçimi mahkeme tarafından yapılır. Mahkemenin seçtiği yönetici, kat malikleri tarafından atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir. Kat maliklerine karşı da aynı şekilde sorumludur. Sulh hukuk mahkemesi tarafından atanan yönetici, altı ay geçmeden değiştirilemez.
Ancak, kat malikleri sulh hukuk mahkemesine haklı bir gerekçe sunarak, kurul toplantısında yönetici seçme talebinde bulunabilir. Sulh hukuk mahkemesi uygun gördüğü takdirde kat malikleri, kurul toplantısında yönetici seçimi yaparak, yöneticinin değişmesiniz sağlayabilir.
Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?
Sitede yönetici seçimi sonrası seçilen yöneticinin bazı görevleri ve sorumlulukları vardır. Apartman yöneticisinin görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesinde üç başlıkta toplanmıştır. Buna göre, yöneticinin görevleri kanunda; yönetim, belgelendirme ve işletme başlıkları ile açıklanmıştır.
Bu çerçevede apartman yöneticisi görevleri şöyle özetlenebilir:
Kat maliklerinin katıldığı kurul toplantısında alınan kararların eksiksiz yerine getirilmesi,
Apartman ya da siteden oluşan gayrimenkul ya da binanın gayesine uygun olarak kullanılması ve korunması,
Yöneticinin sorumlu olduğu gayrimenkul ya da gayrimenkullerin sigorta işlemlerinin yapılması,
Gayrimenkulün temizlik, bakım ve onarımının yaptırılması,
Asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava sistemleri gibi cihaz ve ekipmanların bakım ve onarımı için kat maliklerinden avans toplanması,
Binanın yönetimi ile ilgili gerekli ödemelerin toplanması,
Apartman yönetimi sebebiyle ortaya çıkan borçların ödenmesi,
Kat malikleri tarafından yetkilendirildiği takdirde bağımsız bölümlere ilişkin kiraların toplanması,
Bina ile ilgili bütün tebligatların kabul edilmesi,
Apartman ile ilgili bir konuda gecikme ve hakkın kaybı yaşanmaması için gerekli tedbirlerin alınması,
Gayrimenkulün bakımı, onarımı ve korunması için kat malikleri adına gerekli tedbirlerin alınması,
Kat maliklerinden borç ve yükümlerini yerine getirmeyenlere karşı, dava ve icra takibi gibi süreçlerin başlatılması ve takip edilmesi,
Kat maliklerinden toplanan aidat, nakit ya da avanslar için, apartman yöneticisi sıfatıyla kendi adına hesap açtırılması,
Kat malikleri kurul toplantısı için çağrı veya duyuru yapılması.
Dışarıdan Apartman ve Site Yöneticisi Seçilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda apartmanda yönetici seçimi ile ilgili esaslar detaylıca açıklanmıştır. Sitede yönetici seçiminde kat maliklerinin bağımsız oyu gereklidir. Oy çoğunluğunu sağlayan yönetici adayı, apartman yöneticisi olmaya hak kazanır. Kat malikleri kurulu, her yıl kat malikleri tarafından belirlenen bir tarihte ya da yılın ilk ayı toplanır. Kurul toplantılarında apartman yöneticisi seçilemezse, sulh hukuk mahkemesi bir yönetici atar.
Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat maliklerinin seçtiği yönetici gibi aynı yetkilere sahiptir. Atanmış yönetici, kat maliklerine karşı sorumludur. Apartman yöneticisi kat maliklerinden biri olabilir ya da dışarıdan bir kişi de apartman yöneticisi adayı olabilir. Yani, yönetici toplantısında kat maliklerinin özgür iradesi ile seçilecek herhangi bir kişi, dışarıdan bir kişi de olabilir. Ayrıca, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticiliği, dışarıdan hizmet sağlayan bir firmaya da devredilebilir.
Apartman ve Site Yöneticiliği Kanunu Nedir?
“Apartman Yöneticiliği Kanunu” olarak da bilinen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 23 Haziran 1965 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun; apartmanda yönetici seçiminden, site yöneticisi görev ve sorumluluklarına kadar birçok konudaki esasları düzenleyen bir kanundur.
Kanunda; apartman yöneticisi nasıl seçilir, ortak alanların mülkiyet sahiplerine pay edilmesi, yönetici defter ve belgelerine ilişkin esaslar gibi birçok konuda düzenleme yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyeti arsa payı gibi konularda da esaslar içermektedir.
Ayrıca, apartmanların ortak kullanım alanlarına ilişkin özel mülkiyet haklarını da düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen konulara ilişkin davalar için sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Kanun; apartman, bina veya site gibi gayrimenkullerde yaşayanların hak ve sorumlulukları, ortak alanların kullanım şartları, gayrimenkullerin bakım ve onarımları gibi birçok konuda kuralları hükme bağlamıştır.
Apartman ve Site Yöneticisinin Ücreti Ne Kadardır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesinde apartman yöneticisinin hakları düzenlenmiştir. Buna göre, apartman ya da site yöneticisi, kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir. Yönetici, yönetim planında ya da sözleşmede ücret tayin edilmese bile kat maliklerinden ücret talep edebilir. Kat malikleri kurulunda, yöneticinin apartmandaki hangi giderlere katılıp katılmayacağı ya da giderler hangi oranda katılacağı karara bağlanabilir. Bu yönde bir karar alınmasa bile yönetici, yönetim giderlerinin yarısına katılmama hakkına sahiptir.
Özetlersek; kat maliklerinin sorduğu sorular arasında apartman yöneticisi maaş alır mı gibi sorular da vardır. Apartman yöneticileri maaş değil, ücret alır. Apartman ve site yöneticisi ücreti -zorunlu olmamakla birlikte- kat malikleri kurulunda belirlenir. Yöneticiye ödenecek ücret miktarını kat malikleri belirler. Apartman yöneticisi ücreti; apartman veya site büyüklüğü, yönetim ihtiyaçları ve yöneticinin üsteleneceği işin yoğunluğuna göre değişebilir.
Hangi Apartman ve Sitelerde Yönetici Olmalıdır?
Apartman yöneticisi seçmek zorunlu mu?Hangi apartmanlarda yönetici seçilmelidir? Bu soruların cevapları kat maliklerinin merak ettiği sorulardandır.
Apartman ya da sitelerde yönetici seçimi ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan esaslara göre, bahse konu apartmanın, gayrimenkulün ya da sitenin sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, apartman yöneticisi atanması zorunludur.
Yani, bir binada sekiz adet bağımsız daire varsa, bu binanın bir yöneticisi olmalıdır. Bu tür binalarda kat malikleri kurulunda çoğunluk sağlanamadığı için yönetici seçilemiyorsa, kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvuru yaparak, yönetici atanmasını istemelidir. Sekiz ve daha az bağımsız bölümü olan apartmanlarda ise, yönetici seçimi zorunlu değildir.
Ancak, bu tür gayrimenkullerdeki kat malikleri, bina yönetimindeki aksaklıkların, anlaşmazlıkların ve hukuksuzlukların önlenmesi için kendi aralarından bir yönetici seçebilir ya da dışarıdan bir kişiyi yönetici yapabilir. Bina bir kişinin mülkiyetinde ise, kanuna göre o kişi bina yönetici olacaktır.
Kimler Apartman ve Site Yöneticisi Olamaz?
Apartman ve sitelerde yönetici olmak için bazı şartları taşımak gerekir. Peki, kimler apartman yöneticisi olamaz? Binada ikamet eden kat malikleri, hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun sağlandığı kurul toplantısında yönetici seçer. Yönetici yılda en az bir kez seçilir ve eski yönetici tekrar seçilebilir.
Peki, kiracılar apartman ve site yöneticisi olabilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetim planında, “yöneticinin kat malikleri tarafından seçileceği” maddesi yer alıyorsa, kat maliki olmayan kişiler yönetici olamaz.
Buna göre, örneğin; kiracılar apartman ve site yöneticisi olamaz. Ancak, yönetim planında böyle bir madde bulunmuyorsa kiracılar da yönetici olabilir. Başka bir ifadeyle; apartmandaki kiracılara, kat malikleri tarafından oy kullanmaları için vekalet verilmişse, kiracılar oy kullanabilir ve apartman yönetimine seçilebilir.
Bununla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, yönetici, kat maliklerinin vekilidir. Bu sebeple, yöneticiler, Borçlar Kanunu’na göre vekillerde olması gereken şartları taşımalıdır. Borçlar Kanunu’nun 513. maddesine göre; iflas etmiş (icra acizlik belgesi olan) kişiler ve akli ehliyeti olmayan kişiler, yönetici olamaz. Yine aynı maddeye göre, ölüm, akli ehliyetin kaybedilmesi ve iflas edilmesi durumunda yöneticilik düşer.
