Paylaş
MGC Legal Telegram
AŞAĞI KAYDIR

YAYINLAR

6098 Sayılı Borçlar Kanunun 01.07.2020 İtibariyle Yürürlüğe Girecek Hükümleri

6098 Sayılı Borçlar Kanunun 01.07.2020 İtibariyle Yürürlüğe Girecek Hükümleri

6098 sayılı Yeni Borçlar Kanunu (“TBK”) 01.07.2012 tarihinde bütün hükümleri ile yürürlüğe girmemiş olup bazı maddelerin uygulaması 12 Temmuz 2012 tarih ve 28351 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53'üncü maddesi ile Geçici 2. Madde değiştirilerek; “Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353’üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü daha sonra “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Hükmü ile Kanun’a ilişkin ertelenen hükümler 8 yıla çıkartılarak 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe gireceği kararlaştırılmıştır. Ancak kanunda belirtildiği üzere sayılan hükümler kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerli olacağı kararlaştırılmıştır. Burada çatılı veya çatısız işyeri hususu ile ilgili bir hükme değinilmemiştir.

Mevcut değişiklerin uygulanmasına günler kala işbu yazımızda yürürlüğe girecek hükümlerin kapsamı, etkileri ve yaşanabilecek mevcut gelişmeler değerlendirilecektir.

01.07.2020 Tarihi İtibariyle Yürürlüğe Girecek Hükümlerin İncelenmesi:

1- TBK Madde 323. Kira İlişkisinin Devri

Kira ilişkisinin devrini düzenleyen TBK madde 323, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ile yürürlüğü ertelenen ve 01.07.2020 tarihi itibariyle, anılan geçici 2. madde kapsamındaki işyeri kiraları bakımından yürürlüğe girecek olan hükümlerden biridir.

818 Sayılı Borçlar Kanunu (“BK”) kapsamında kira ilişkisinin devrine ilişkin düzenleme yer almasa da işyeri kiracısı, kira sözleşmesini kiraya verenin rızası olmadan devir edememekteydi. TBK’nın 323/1. maddesi uyarınca, kiraya verenin yazılı rızasının bulunduğu takdirde kiraya verilebilir. Bu düzenleme ile kira ilişkisinin kiracı tarafı “kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi” olmaktadır. (TBK m. 323/2). Kiraya verenin rızasının yazılı şekilde alınması gerektiği, ancak kiraya verenin bu rızayı haklı bir sebep olmadıkça vermekten kaçınamayacağı bu düzenleme ile belirlenmiştir. Erteleme sonrasında değişecek durum, kiraya verenlerin artık kiracıdan gelecek devir talebini sebep göstermeksizin reddedemeyecek olmasıdır.

Buradan anlaşılması gereken kiracı tarafın değişmesidir; kiraya veren tarafın değiştiği bir devir ilişkisi bu kanun hükmü ile değerlendirilmemektedir. Ayrıca madde hükmünde işyeri kiraları bakımından çatılı veya çatılı olmayan ayrımı yapılmadan işyeri kiralarında, kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve azami 2 yıl boyunca devralan yeni kiracıyla beraber müteselsilden sorumlu olacağı hükmedilmiştir (TBK m. 323/3).

Yazılı rıza kapsamında kiraya veren, kiracı ile kira ilişkisini devralmak isteyen üçüncü kişi arasında yapılacak sözleşmeye öncesi veya sonrası yazılı şekilde onay verebileceği gibi kiracı, kiraya veren ve üçüncü kişi arasında kira ilişkisinin devri konusunda ayrı bir sözleşme de yapılabilir.

Bu madde de değinilmesi gereken en önemli yenilik, kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişi olan işyeri kiralarında kiraya veren haklı bir gerekçesi olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza göstermek zorunda olacaktır. Kiracı, kira ilişkisinin devrinden imtina etmekte kiraya verenin haklı bir gerekçesi olduğu kanaatindeyse talebini dava yolu ile ileri sürebilir. Kiraya veren tarafından ileri sürülen gerekçenin haklılığı somut olaya göre hâkimin takdir yetkisine bırakılacaktır.

2- TBK Madde 325 Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi başlıklı TBK’nın 325’inci maddesi;

‘’Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.’’ şeklinde düzenlenmiştir.

818 Sayılı BK bu hususa ilişkin bir düzenleme bulunmamakta; kiracıların haklarına ilişkin ve yine kiracıyı korumaya yönelik olarak TBK’nın 325. maddesi 1. fıkrası gereğince, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan işbu düzenleme ile kiracı, erken tahliye halinde, kira ilişkisini benzer koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olmak üzere sınırlı olarak kira ödemeye devam edecektir. Bu süre içerisinde kiracı, kira ilişkisini devralabilecek ödeme gücüne sahip yeni kiracı adayı üçüncü kişi bulduğu takdirde kira sözleşmesine ilişkin hakları ve borçlarını devir edebilecektir. Düzenlemede dikkat edilmesi gereken husus “benzer koşullar” kavramıdır. Nitekim bu düzenleme ile kiracıya, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sözleşmeden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanımıştır.

İlgili maddenin ikinci fıkrasında ise kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğunu belirten düzenleme ise mülga TBK’nın 43’üncü ve 44’üncü maddelerinin yansıması olarak değerlendirebileceğinden uygulamada farklılık ortaya çıkarmamıştır.

Yargıtay içtihatları uyarınca makul süre mahkeme tarafından keşif yapılarak, uzman bilirkişi aracılığıyla, kiralananın cinsi, özellikleri, mevkii, bu nitelikteki bir taşınmaza o bölgede duyulan ihtiyacın derecesi ve somut olaya özgü başka diğer özellikler çerçevesinde değerlendirilecektir.

3- TBK madde 331 Önemli Sebepler

BK madde 264’e göre kira ilişkisini fesheden taraf diğerine kusurlu olduğu takdirde, tam bir tazminat ödemekle yükümlü olup kira akdinin bir yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden düşük olamayacağıdır. 01.07.2020 tarihinden itibaren yapılacak 6098 sayılı TBK, hâkimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağını ifade etmekte, dolayısıyla isabetli biçimde asgari bir tazminat belirlemeksizin somut olayın şartlarına göre tazminatı hâkimin takdir edeceğini öngörmektedir (TBK m. 331/2). Bu hüküm doğrultusunda, somut uyuşmazlık dikkate alınarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkündür. Ancak kusur kıstası ertelenen hükümler ile değişiklik göstermemiştir.

TBK madde 331’e göre sözleşme taraflarının her ikisi içinde kira ilişkisinin sürdürülmesi çekilmez bir hal alıyorsa, önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmenin feshedilebileceği düzenlenmiştir. Bu düzenleme 01.07.2020 tarihi itibariyle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilir.

Sözleşmenin çekilmez bir hal alması objektif nitelikte olabileceği yani savaş, ekonomik kriz, salgın hastalık halleri olabileceği gibi; sübjektif nitelikte yani kiralanın şahsına ilişkinde olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus dayanılan sebepte samimi olunması ve dayanan tarafın kusurlu olmaması gerekecektir.

Özellikle ülkemizi ve dünyayı etkisi altına alan Corona Virüs pandemisinin önemli sebep yaratacağı, önümüzdeki günlerde olağanüstü fesih nedeni ile uyuşmazlıkların oluşacağı kanaatindeyiz.

Yürürlüğe giren bu hüküm öncesi; kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları için hâkimin olağanüstü fesih halinde hükmedeceği tazminat sözleşmede belirtilen altı aylık kira bedelinden az olamamakta ilen 01.07.2020 tarihi itibariyle; BK madde 264’te ön görülen kira ilişkisinin bir yıldan fazla sürmesi halinde tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olmaması düzenlemesi, yeni kanunla birlikte hâkimin takdirine bırakılmaktadır.

4- TBK Madde 340 Bağlantılı Sözleşme

TBK 340. maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. Kanuna göre bağlantılı kurulacak sözleşmeler; ayrı bir sözleşme olarak kurulabileceği gibi yan edim yükümü olarak sözleşmede bir maddede de eklenebilir. Bu düzenleme şahsına münhasır olması nedeni ile mülga mevzuatlarda da yer almamaktadır. Bu hususta TBK’da yer alan emredici hükümlere aykırı olmamak üzere taraflar kira ilişkisine paralel olarak yahut kira ilişkisinde belirlenen madde ile bağlantılı sözleşme akdedebilmekteydi. Ancak 01.07.2020 tarihinden itibaren kanunun nisbi emredici yani kiracının aleyhine olmaksızın akdedilen kiraya bağlantılı sözleşme veya maddeler geçersiz olacaktır. Bu hükmün amacı ise kira sözleşmesinin akdedildiği sırada güçlü olarak nitelendirilen kiraya verenin kiracı üzerinde baskı kurmasını engellemek, herhangi bir edim altına sokmamaktır. Kanun koyucu 01.07.2020 tarihinden itibaren tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerini koruyucu tavrını daha da belirginleştirmiştir.

Bağlantılı sözleşme değerlendirildiğinde örneğin AVM sahipleri, AVM’de bulunan iş merkezleri ve ofisleri kiraladığında, kiralananın kullanımı ile ilgili olmayan bir borcu kiracıya yüklemeye çalıştığı kira sözleşmesinin ön şartı olarak kiraya verenin farklı projelerinden de kiralama yapılmasına dair sözleşmeler hazırladığı sıkça görülmektedir. Kira sözleşmesinde kiracının ayrıca sigorta sözleşmesi yapmayı üstlenmesi veya kira sözleşmesi sonunda kiralananı satın alma yükümlülüğünün getirilmesi gibi durumlar bağlantılı sözleşme uygulamalarına örnek olarak verilebilir. Yahut motorlu taşıtı olmayan mağazalardan otopark kirası ücreti tahsil edilmesi gibi bağlantılı sözleşmeler bu kapsamda hükümsüz kalabilecektir.

TBK Madde 342 Kiracının Güvence Vermesi

Türk Borçlar Kanunu madde 342’ye göre;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

Hükmün lafzından da anlaşılacağı üzere kiracıya güvence yani depozito verme borcu üç aylık kira bedeli ile sınırlı olmakta; güvence bedellerinin, yalnızca iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebileceği bir banka hesabına yatırılması öngörülmüştür.

01.07.2020 tarihi itibari ile işyeri kiraları içinde resmen TBK 331 uygulama alanı bulacaktır. BK bu hususta da herhangi bir düzenleme bulunmadığından erteleme süresi boyunca, yani 01.07.2020 tarihine kadar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, taraflar, güvence bedelini miktarını belirleyebilir ve güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın elden alabilir ve işbu bedelin kiraya verende kalmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak bu tarih itibariyle güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşması ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, işbu bedelin para olması halinde vadeli tasarruf hesabına yatırılması kıymetli evrak olması durumunda ise bir bankaya depo edilmesi gerekecektir.

Nitekim 01.07.2020 tarihi itibari ile ödenen depozito için herhangi bir faiz istenemeyeceği kararlaştırılmış olsa dahi, kiracının sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi sonrasında bu madde kapsamında kiraya verenden faiz isteyebilmesi de söz konusu olabilecektir.

6- TBK Madde 343 Kira Bedeli

Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca;

“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Genel kuralın tek istisnası olarak “kira bedelinin belirlenmesi” gösterilmektedir. İstisnanın amacı ise sözleşmenin uzaması halinde ortaya çıkan yeni ekonomik koşullara göre değiştirilmesidir. Bu hüküm nispi emredici olması nedeni ile kiracının aleyhine eklenebilecek hükümlerin önüne geçmeyi amaçlamakta, kiracı tarafından kabul edilse dahi kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzeni kıstasına takılmasına sebep olacaktır.

7- TBK Madde 344 Kira Bedelinin Belirlenmesi

6098 Borçlar Kanunu madde 344’e göre;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” Hükmü düzenlenmiştir.

İlgili hükümde beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenebileceği hükmedilmiştir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir. GKHK dönemindeki Yargıtay içtihatları uyarınca; rayiç bedel tespiti için öncelikli sözleşmenin belirli süresinin sona ermesi ve daha sonra da dört uzama yılının geçmesi gerekmekteydi. Ancak ertelenen hükmün yürürlüğe girmesinden itibaren, sözleşmenin süresinin beş yıldan uzun olması halinde, sona ermesi beklenmeksizin tespit emsal bedeller de göz önüne alınarak yapılacaktır. 18.01.2019 tarihli 30659 sayılı Resmî Gazete yayımlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 56. Maddesinde yer alan düzenleme uyarınca TBK’nın 344. maddesinde değişikliğe gidilerek hükmün işyeri kiraları bakımından da uygulanması gerektiği kabul edilmiştir.

YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUNUN geçici 2. maddesine göre;

“Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla (Torba Yasa) değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344'üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”

Hükmü ile değişikliğin 01.07.2020’ye kadar özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanamayacağı düzenlenmiştir.

Yukarıda anılı yasanın 59. maddesi ile; her kira yılında geçerli olacak kira bedellerinin belirlenmesi bakımından on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri dahil tüm kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı; bu hükümlerin ise 01.01.2019 tarihinden geçerli olacağı belirlenmiştir.

Tartışmalar bulunan bu konuya ilişkin Yargıtay kararlarında “Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmî Gazetede yayınlanan 7161 Sayılı Kanun'un 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine; “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanun’un 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” hükmü ile tüm çatılı iş yeri kiraları açısından TÜFE artışının uygulanacağı ifade edilmiştir.

İşyeri kiralarında sıkça karşılaşılan kir bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi hususu 20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Ancak, bu düzenleme Corona Virüs salgın hastalığı sonrası sıkça karşılaştığımız uyarlama davalarının temelini oluşturan m.138 “Aşırı İfa Güçlüğü” hükmü saklı tutulmuştur. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde ise, yabancı paranın değer kazanmasındaki değişiklikler göz önünde bulundurularak üçüncü fıkra hükmü uygulanacaktır.

Mülga GKHK döneminde, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmiş olması halinde artış oranlarını sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde serbestçe belirleyebilmekteydi. Ancak işbu hükmün yürürlüğe girmesi ile birlikte, tarafların kira bedelini yabancı para cinsinden kararlaştırmaları halinde; kiracı lehine aşırı ifa güçlüğü hali ayrık tutulmak koşulu ile kira bedeli artırılamayacak, bedelde değişiklik yapılamayacaktır. Ayrıca kanun koyucu tarafından 7161 sayılı Kanun ile işbu hükme “1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi eklenerek mevzuatlar arası uyum da sağlanmış oldu. Keza hali hazırda 16.11.2018 tarih ve 30597 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de (Tebliğ No: 2008-32/34) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ’de sayılan istisnalar hariç taraflar kira bedelini yabancı para cinsinden belirleyememektedir.

8- TBK Madde 346 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

TBK’nın 346. Maddesi;

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmü getirilmiş bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ve emredici nitelikte bir düzenleme olan TBK’nın 346. maddesi uyarınca, kiracının ödeme yükümlülüğü yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlıdır; kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu kural, mülga GKHK’nın 16. maddesini karşılar niteliktedir.

TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini kaybetmiş olup, TBK’nın yürürlük tarihinden önce yapılan sözleşmelerde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar da geçersizdir. Eski yasada bulunmayan bu önemli kural, 01.07.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafında tacir veya tüzel kişi bulunan işyeri kiraları bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

Bu hüküm genellikle kira sözleşmelerinde örnek olarak vadenin gelmesi halinde ödenmeyen kira bedeli durumunda kiraya verenler tarafından ağır cezai şart kararlaştırılması yahut kiracının kiralananın tamir giderlerinden sorumlu tutulması ve benzeri durumlara ilişkin olarak kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir. Yine başka bir örnek ile; kiracının belirli bir sayıda kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kalan kira bedellerinin tümünün muaccel hale geleceğine dair tüm hükümler işbu madde uyarınca geçersiz hale gelecektir. Ancak erteleme süresi boyunca tacirler bakımından kararlaştırılan ve kira bedellerinin ödenmemesi halinde tüm kiraların muaccel olacağı yahut cezai şarta ilişkin hükümler sözleşmeye eklenmiş olması halinde geçerli olacaktır. Maddenin yürürlüğe girmesi ile kararlaştırılan muacceliyete ve cezai şarta dair hükümler tacirler bakımından da artık geçersiz olacaktır.

Örneğin uygulamada sıkça karşımıza çıkan işyeri kiralarının yabancı para üzerinden ödenmesi hususunda kiracının kira bedelini ödeme konusunda temerrüde düşmesi halinde geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenlemelerin geçersiz olacağı 01.07.2020 tarihi ile ortadadır. Ancak kira sözleşmesinde yer alan diğer cezai şart hükümlerinin uygulanması bu hüküm kapsamına girmeyeceği kanaatindeyiz. Bu hususta uygulamanın kaderini Yargıtay kararları belirleyecek, kiracı aleyhine düzenleme yasağının hangi cezai şart hükümlerine uygulanacağı netleşecektir.

Önemle belirtmek gerekir ki TBK madde 346 yasaklanan, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan ceza koşuludur; kiracının kira bedeli dışındaki yükümlülüklerini ihlaline ilişkin olarak sözleşmeyle öngörülen cezai koşul, m. 346 kapsamında değildir.

9- TBK Madde 354 Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Yürürlüğe girecek olan maddeler arasında tartışmaya en çok sebebiyet vereceğini düşündüğümüz hüküm TBK madde 354’tür.

Kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilebilmesi yani tahliye sebepleri TBK madde 350,351 ve 352 hükümleri ile sınırlı olup bu hükümler harici ikame edilecek bir dava ile kiralananın tahliyesi mümkün değildir. Dava sebeplerinin sınırlılığı ilkesinin kaynağı olarak TBK 354. Maddesi düzenlemesi uyarınca; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” kapsamında açık hüküm bulmuştur.

Kanun burada zayıf olarak kabul edilen kiracıyı koruma amacında olmakta; kira sözleşmesinde anılan hükümler emredici nitelikte olup kiracı aleyhine ağırlaştırılamaz. Buna paralel olarak TBK madde 354 konut ve çatılı işyeri kiralarının genel hükümlerde yer alan fesih halleri haricinde feshedilmesine engeldir.

TBK madde 343 ve 354 hükümlerinin karşılığı olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 8. Ve 9. Maddesi yürürlükte olması nedeni ile 01.07.2020 tarihinden sonra bu hükümlerin uygulanmasında herhangi bir değişiklik olmayacaktır.

SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ve tüzel kişi olan işyeri kiralarında yukarıda detaylı olarak açıkladığımız hükümler yine açıklanan gerekçeler ile 01.07.2020’ye kadar ikinci bir erteleme olmaması halinde kanunun emredici niteliklerine haiz olması nedeni ile derhal uygulanacaktır. Birçok sektörde işyeri kiralarında Corona Virüs Salgını nedeni ile ilgili tedbirler alınırken ve “yeni normal” kavramına insanların alışma süreci devam ederken ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi bu minvalde yaşanacak birçok uyuşmazlığı peşinde sürüklemektedir.

Ertelenen kanun hükümleri değerlendirildiğinde kanun koyucunun buradaki asıl amacının zayıf taraf olarak kabul edilen kiracıyı korumak gayesinde olduğu ortadadır. Getirilen düzenlemeler her ne kadar belirli bir süre ertelenmiş olsa da kanunun özü ertelenen hükümler ile uygulanmakta, kiracı yanı korumak fikri konut ve çatılı işyeri kiralarında birçok kanun hükmü gibi kendi göstermektedir.


#gayrimenkul hukuku #borçlar kanunu #mevzuat #mücbir sebep #zaman aşımı #ayıplı mal #adi ortaklık #mgc #mgclegal #hukukhaberi

© MGCLEGAL 2020 / BÜTÜN HAKLARI SAKLIDIR.
Yukarı Git