| Okuma Süresi: 3 Dakika

1 TEMMUZ 2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİREN İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN GETİRECEĞİ YENİLİKLER

TARIK ŞAHIN AV. ENGİN BERKAY UZUN

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK“) yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinde, bazı maddelerin yürürlüğü 8 yıl süre ile ertelenmişti. Yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020’ye ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi ile birlikte iş yeri kiraları ile ilgili birtakım değişiklikler meydana gelecek olup, bu değişikliklere ilişkin analiz aşağıda paylaşılmaktadır.

YÜRÜRLÜĞE GİREN MADDELER:

  1. Normalde Kiracının mecurun kira sözleşmesinin üçüncü kişi/kişilere devri için Kiraya Verenin rızası aranmaktadır. Ancak yürürlüğe giren TBK 323. Madde ile birlikte artık Kiraya Verenin bu rızayı vermekten kaçınabilmesi için haklı bir sebebe dayanması gerekecektir. Haklı bir nedeni olmayan Kiraya Veren, Kiracının bu isteğini reddedemeyecektir. Bununla birlikte mecurun kira sözleşmesini devralacak kişinin işyerini benzer şekilde kullanması, aynı teminatı vermesi ve mevcut anlaşmadaki diğer şartları da kabul edecek olması aranacaktır.

 

  1. TBK 325. madde hükmünce, Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın mecuru geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, mecurun benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu makul sürenin geçmesinden evvel Kiraya Verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir Kiracı bulması hâlinde, Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Yine aynı madde uyarınca Kiraya Veren, önlediği giderler ile mecuru başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

 

  1. TBK 331. madde hükmünce, Kiracı veya Kiraya veren açısından kiracılık ilişkisini çekilemez hale getirebilecek sebeplerin varlığı halinde bu sebepler olağanüstü fesih sebebi olarak kabul edilecek ve sözleşme süresi sona ermese dahi taraflar fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceklerdir.

 

  1. TBK 340. madde ile “bağlantılı sözleşme” yasağı getirilmiştir. Bu hükme göre, işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, Kiracının menfaati dışında, mecurla doğrudan bir ilgisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersiz sayılacaktır. Örneğin Kiracıya kira sözleşmesine taraf olabilmesi için kira bedeli dışında bir miktar parayı bir yardım kuruluşuna bağışlaması yönünde bir anlaşma yaparsa, yani kira sözleşmesinin kurulması için böyle bir koşul getirirse, bu koşul yükleyen sözleşme geçersiz sayılacaktır.

 

  1. TBK 342. madde uyarınca Kiracının verdiği güvence, yani depozito bedeline ilişkin düzenleme getirilmiştir. Buna göre sözleşmede depozito verilmesi kararlaştırılmışsa bu bedel üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilecekse Kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankada depolar. Banka güvenceleri ancak iki tarafın da rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş ilama dayanarak geri verebilir. Ayrıca, Kiraya Veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde Kiracıya karşı kira sözleşmesine ilişkin bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirirse banka, Kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

 

  1. TBK 343. madde ile ise Kiracı aleyhine değişiklik yasağı getirilmiştir. Bu hüküm uyarınca, kira sözleşmelerinde kira bedeli dışında, Kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır.

 

  1. TBK 344. maddede kira bedelindeki değişikliğin nasıl yapılacağı düzenlenmiştir. Buna göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan kira bedelindeki artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endekisinin (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Taraflar bu konuda bir anlaşma yapmamışsa, kira bedelindeki artış, TÜFE’nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde, mecurun durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

 

    1. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmadan, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelindeki artış, hâkim tarafından TÜFE’deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, mecurun durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

 

    1. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklı kalmakla birlikte, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanan hüküm uyarınca değişiklik söz konusu olacaktır.

 

  1. TBK 346. Maddede ise “Kiracı aleyhine düzenleme” yasağı getirilmiştir. Buna göre Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilmesi yasaklanmıştır. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hükmü getirilmiştir.

 

  1. Son olarak TBK 354. Maddede, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerin Kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği hükmü düzenlenmiştir.

 

SONUÇ:

TBK’nın 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe giren hükümleri ile sözleşmede daha güçsüz bir konumda bulunan taraf olan Kiracı lehine değişikliklere gidilmiştir. İşyeri kira sözleşmeleri artık bu maddeler uyarınca düzenlenecektir ve devamlılığı sağlanacaktır.